Квартиры и недвижимость

Дефицит площадок в престижных районах Казани заставляет застройщиков разыскивать новые форматы. Некоторые компании увлеклись строительством небоскребов с жилой и гостинично-офисной составляющей

“Ривьера” - самое высокое здание в Казани. Пока

Фото: Алексей Насыров

Казанская группа “Сувар-Казань” недавно ввела в эксплуатацию 85−метровый гостиница “Ривьера”. Это 26−этажное здание считается самым высоким в столице Татарстана. Впрочем, данный титул готова отнять другая местная фирма, “Союзшахтоосушение”, раньше работавшая только в качестве генподрядчика, а ныне ставшая ещё и девелопером, и инвестором. Она возводит наш первостепеннный небоскреб 35−этажный жилой комплекс бизнес-класса “Лазурные небеса” высотой 122 м, сдать тот, что планирует в ноябре 2009 года. Как рассказал журналу “Эксперт Волга” генеральный босс и ключевой собственник ООО “КССМУ “”Союзшахтоосушение”"” Рустем Зайнуллин, фирма ещё замахнулась на сооружение 54−этажного дома премиум-класса высотой в 216 м и 30−этажной гостиницы.

На этом амбиции казанских строителей не заканчиваются. Многофункциональный комплекс в 40 этажей высотой 165 м собирается отгрохать принадлежащее депутату Госдумы Айрату Хайруллину ОАО “Эдельвейс Групп”. Московская компания “Солнечный город” собирается возвести в одноименном микрорайоне 33−этажный гостинично-офисный центр. А упомянутая выше “Сувар-Казань” высказала намерение возвести еще одну гостиницу - на тот самый раз в 45 этажей.

Всего в Казани сегодня строится не менее десяти высоток формата 20+ этажей, готовится к строительству еще столь же. А если подсчитать все прежде анонсированные проекты, то их наберется больше тридцати. Что же заставляет татарстанских девелоперов влечься к небесам?

Рванули ввысь

“Толчком для строительства небоскребов разрешено наречь высокую цена земли под застройку. Потому девелоперы и стремятся обрести максимальную польза с небольшого участка сильно дорогой земли”, - говорит генеральный управляющий ООО “Солнечный город” (Москва) Павел Кострикин. Это предприятие реализует в Татарстане план по строительству рассчитанного на проживание примерно 20 тыс. обитателей комплекса жилых домов и объектов социально-бытового назначения на земельном участке общей площадью 38,77 га.

Действительно, по словам специалистов местной компании “Азимут Консалтинг”, в Казани земельных участков с интересным расположением в городе становится все меньше, а стоимость на них все выше. Этой же причиной отчасти обусловлена тенденция появления все большего числа многофункциональных комплексов. Традиционно наиболее действенно работающие этажи, в плане организации торговли это первые три, максимум четыре. При эдакий этажности и стоимости земли экономика объекта неинтересна инвесторам, вот и растут объекты недвижимости в высоту, дополняя приятель друга форматами.

Рустем Зайнуллин приводит конкретные цифры: “На 0,4 гектара я получаю 40 тысяч квадратных метров жилой площади. А если сооружать единственный так называемый элитный дом, выйдет только 28 квартир общей площадью 4−5 тысяч квадратных метров”.

Высота казанского комплекса “Лазурные небеса” составит 122 метра

Фото: Алексей Насыров

Другой причиной повышенного интереса к высотному строительству в Казани позволительно прозвать тяготение вылезти в еще не заполненную нишу. “Кто-то из покупателей предпочитает коттедж, деревянный дом, а для кого-то престижно существовать аккурат в небоскребе. Наполнить все ниши - это нормальное рыночное поведение, отмечает Павел Кострикин. А если здание является еще и выдающимся с архитектурной точки зрения или, допустим, его не возбраняется окрестить самым высоким в Казани, тогда проект становится объектом повышенного интереса”.

“Лазурные небеса”, к примеру, в проекции будут смотреться как два сегмента круга, сдвинутых сравнительно друга по продольной оси. Фасады будут полукруглыми, а остекление - панорамным. В “Союзшахтоосушении” надеются, что покупателей привлечет и статус самых высоких в городе сооружений. Рустем Зайнуллин вообще мечтает, чтобы все три его небоскреба в Казани (на улице Патриса Лумумбы, на Танковом кольце и на месте поселка Гривка) соединили бы лучи лазерной графики так, чтобы эту панораму разрешается было приметить еще на подлете к столице республики.

Боязнь высоты

Правда, завсегда есть вероятность, что девелопер изменит первоначальные планы и сократит численность этажей. Так, в жилом комплексе “Берег” планировалось возведение 30−этажного дома, но позже заказчик ограничился 22 этажами. На строительном рынке Казани идут разговоры и о том, что “Эдельвейс Групп” может урезать свойский проект с 40 до 20 этажей.

Павел Кострикин связывает это со сложностью процесса согласования с надзорными органами. “В России не разработаны СНиПы для высотного строительства, вследствие этого застройщикам приходится согласовывать свои проекты в надзорных органах в индивидуальном порядке”, комментирует он. По словам г-на Кострикина, этапы прохождения многочисленных согласований затягиваются на многие месяцы. К тому же надобно учесть еще и то, что высотки - дорогое удовольствие. Кроме высокоскоростных лифтов, особых систем кондиционирования, канализации, водоснабжения, систем резервного электропитания появляются и дополнительные расходы, связанные с организацией систем пожаротушения, дымоудаления. “Надо кроме того продумывать способы эвакуации людей при пожаре вплоть до создания вертолетных площадок или более того выдачи парашютов или парапланов”, - добавляет г-н Кострикин.

“Солнечный город”, кстати, не решился сделать шаг выше 22 этажей в жилищном строительстве, оттого что, по расчетам компании, оптимальный вариант по себестоимости одного кв. м - дома высотой от 9 до 22 этажей. Если создавать выше, то здание влетает немаловажно дороже, а ниже девяти - уж очень высок удельный вес подводки коммуникаций, поясняют в компании.

Как рассказал Рустем Зайнуллин, проект “Лазурные небеса” будет стоить 1,67 млрд рублей. Большая доля этой суммы заемные средства банков (выручка компании в 2007 году составила 326,57 млн рублей, а по итогам 2008 года планируется усилить ее до 866,07 млн). Жилой комплекс оборудуют системой постоянного технического мониторинга. Так, в находящийся под землей порядок дома будут вмонтированы датчики, следящие за состоянием фундамента и грунта. Само здание разделят на два пожарных отсека (до 18 этажей и после). В каждом отсеке своя организация отопления и водоснабжения. Здание будет обладать вертолетную площадку, специальные контейнеры для вывоза людей в случае пожара.

Остеклять “Лазурные небеса” пригласили ту же компанию, которая выполняла подобные работы в проекте “Москва-Сити”. В себестоимость строительства закладываются и расходы на приобретение дорогостоящего оборудования распределительной мачты, крана, работающих на высоте 150 м, лифтов для производственных работ. Количество оборудования делалась западными компаниями на заказ, а специалисты “Союзшахтоосушения” проходили обучение у производителей этих агрегатов в Германии. “Лазурные небеса” стали первым в республике проектом здания, прошедшим испытания в аэродинамической трубе.

Вместе с тем кое на чем казанская компания может и сэкономить: “Союзшахтоосушение” считается в Татарстане монополистом по изготовлению буронабивных и буросекущих свай. Многие высотки в Казани стоят как раз на этих опорах. К тому же у компании есть навык монолитно-каркасного домостроения.

По предварительным подсчетам Рустема Зайнуллина, себестоимость одного кв. м в “Лазурных небесах” составит 40 тыс. рублей, и если он будет сбывать жилье по 50 тыс. рублей за “квадрат”, это его полностью устроит. А на офисы в возводимом здании уже в текущее время имеются покупатели, готовые выкладывать по 90 тыс. рублей за квадратный метр, утверждает г-н Зайнуллин. “Наши строители ждут от продажи жилья какой-то бешеной прибыли. За рубежом же, если получают 13−процентную рентабельность, уже счастливы. Меня лично совершенно устроила бы такая рентабельность”, говорит он.

Спрос не вопрос?

В Татарстане знают, что такое элитное жилье

Фото: Алексей Насыров

Застройщики высоток, чтобы окупить свои затраты, вынуждены концентрироваться на жилье уровня выше среднего - так, к примеру, проекты “Союзшахтоосушения” относятся к ценовой категории коммерциал и премиум-класса. Как подмечают казанские риэлторы, опрошенные журналом “Эксперт Волга”, средняя цена продажи квадратного метра качественного жилья в Казани выросла в июле 2008 года приблизительно на 14% по отношению к декабрю 2007 года - до 60,4 тыс. рублей. Так что покупатели элитного жилья в городе есть, но существенно учитывать их потребности. К ним можно отнести недурной наружность из окна, интересные архитектурные решения, вероятность свободной планировки квартир, свойство отделки, а также различные “фишки”. Например, в 54−этажном жилом комплексе фирмы “Союзшахтоосушение” стоимостью без малого в три миллиарда рублей предусмотрен пентхаус с двумя отдельными лифтами. Рустем Зайнуллин уверяет, что подобного жилья премиум-класса в Казани еще не было.

Но возникает вопрос: а готовы ли казанцы жить в небоскребах? Шеф департамента недвижимости АН “Юринфо” (Казань) Владислав Хорочкин рассказывает, что в эти дни на местном рынке недвижимости квартиры, расположенные выше девятого этажа, не пользуются повышенным спросом. В элитных домах, которые сооружает казанская компания “Антика”, например, стоимость квадратного метра может добиваться и 100 тыс. рублей, и квартиры там что надо продаются, при этом здания не являются высотными. “Хотя, если проект точно прорекламировать, жилье будет “”уходить”" без проблем и в высотках”, считает эксперт.

По словам Рустема Зайнуллина, пять этажей жилья в комплексе “Лазурные небеса” уже готовы достать москвичи, которые имеют в республике свой бизнес. Павел Кострикин полагает, что для инвестора важно, “чтобы нашлись люди, которые захотят обзавестись 200 с лишним квартир именно в этом небоскребе. И я думаю, они найдутся, ибо любые моднячие тенденции из Москвы одним духом доходят до регионов”, уверен эксперт. В общем, массовая застройка небоскребами Казани не грозит, но анклавы высоток со временем тут целиком могут появиться.

Казань