Квартиры и недвижимость

Извечный квартирный вопрос, над которым в близкое момент начинает крушить голову едва-едва ли не каждый, решается в разных странах по-разному. На начальный воззрение все говорит за покупку жилплощади: потому как более того при долгосрочном кредите самое позднее лет посредством 30 заемщик становится полноправным владельцем жилья - в различие от арендатора, платящего, как представляется, безвозвратные деньги. Но, как показывает практика, во многих странах ЕС при всех очевидных плюсах покупки жилья европейцы чаще выбирают аренду. Чем они руководствуются, выяснял D”

Иные приоритеты

Житель Ганновера 44−летний Клаус С., прожив рядом десяти лет в собственном доме, получил больше высокооплачиваемую работу в одном из дизайнерских бюро автоконцерна Porsche в окрестностях Штутгарта. Помимо того, незадолго до этого он развелся с женой, выплатив ей половину стоимости дома, приобретенного в браке, для чего ему пришлось забрать кредит. Оттого вывод сбыть жилье было вызвано безотлагательно двумя причинами: переездом в иной град и желанием рассчитаться с долгом. Впрочем, оставшейся суммы полностью хватало на покупку как самое малое славный трехкомнатной квартиры. И все-таки Клаус отдал предпочтение снять квартиру площадью порядка 150 кв. м за 1200 в одном из домов, прилегающих к архитектурному ансамблю исторического замка.

“Во-первых , мы (он и его нынешняя подруга. - ) оба работаем, вследствие этого на личный дом, имея уже навык его содержания, у нас нет времени. Кроме того, мы оба любим путешествовать, а если ты содержишь личный дом, так или по иному встаешь перед выбором: поехать переводить дух или инвестировать в него, будь то очередной ремонт, свежеиспеченный интерьер или ландшафтный дизайн. Во-вторых , взять квартиру с таким месторасположением, как наша съемная квартира, на практике нереально. Такие дома и квартиры либо стоят сумасшедших денег (со стартовой ценой от 1 млн), либо предназначены только под сдачу. Живя в центре небольшого города, мы наслаждаемся зеленью парка и цветников, какие позволительно встретить, только имея свой здание с участком”, - объясняет мотивы своего решения Клаус. На вопрос, а как же быть с обеспечением старости, оттого что присутствие собственного жилья, как считается, более чем необходимо для экономической независимости пенсионера, Клаус отвечает: “У меня ж есть деньги, да и страховки, потом оплаты которых у меня остается порядка 4,4 тыс. в месяц. Думаю, бедным я уже ни в жизнь не буду”.

Клаус не одинок в своих размышлениях, потому что многие европейцы вслед за тем выхода на пенсионную выплату предпочитают, собрав все свои сбережения, вообще переехать для проживания в какие-нибудь теплые страны, купив бунгало или виллу на побережье.

Супруги Мюллер с самого начала семейной жизни снимали трехкомнатную квартиру площадью 70 кв. м за 540 в центральной части Саарбрюкена. И только после этого окончания их сыном гимназии они решили напрячь мозги над вопросом покупки своего жилья. Заключение обзавестись двухкомнатную квартиру они мотивируют так: “Раньше, когда рос сын, мы остались бы всецело на мели, выложив все свои накопления на первоначальный взнос, тот, что требует банк при покупке недвижимости. Сегодня, когда отпрыск отправляется обучаться дальше в прочий городок и становится на сто процентов независимым от нас, предстоящая покупка представляется уже не таковый обременительной. Мы можем дозволить себе, абсолютно не ущемляя своих текущих расходов, получить квартиру с помощью кредитных средств”. Вот только закупать жилье Мюллеры не торопятся, считая, что лучше они потратят гроши на путешествия по миру. Бытующее точка зрения о том, что “покупка недвижимости - это наилучшая из инвестиций”, 45−летняя фрау Мюллер не разделяет, находя, что для нее предпочтительнее другие вложения, “доступ к которым быстрее и легче, чем в случае необходимости продажи недвижимости”, - например, сбережения в банке, акции, фондовые бумаги.

Данная точка зрения находит одобрение и у профессионалов. “Вложения в ценные бумаги дают ежегодно до 6-8% прироста, в отличие от нестабильного роста недвижимости”, - говорит спец в области финансового тренинга и планирования Маттиас Юльшен. Следует кроме того учитывать, что продажа жилья, приобретенного менее десяти лет назад, дополнительно облагается налогом на спекуляцию, исчисляемым от дохода, полученного продавцом недвижимости. При вынужденной срочной продаже объекта на торгах цена его вообще может низойти на 40% ниже рыночной.

Мобильность немцев и их возделение больше путешествовать, нежели сиживать в собственном доме, вдалеке не один резон в пользу аренды. Будучи людьми прагматичными, они зачастую не видят экономического смысла в покупке собственного дома или квартиры. Преподаватель гимназии Матиас К. (42 года) так объясняет родное решение о съеме однокомнатной 38−метровой квартиры, за которую он платит всего 370 в месяц: “Для меня решающим фактором в свое период было в первую очередность создание определенного капитала к пенсионному возрасту. Для этого я приобрел более 16 лет вспять первую из своих четырех страховок, выплата по которой состоится по достижении мною 57−летнего возраста. На одновременную оплату страховок и ипотечного кредита у меня не хватило бы средств. Теперь, когда я обладаю достаточными деньгами и приличной зарплатой ( 3500), для меня стал немаловажен, конечно же, вопросительный мотив “жизненного статуса”. Покупка квартиры, целиком удовлетворяющей собственным представлениям о ней, - его главная составляющая. При всем при том и ныне я все же не тороплюсь это делать. Оттого что я не женат, но думаю, что это положение когда-либо изменится, я не вижу смысла покупать в текущее время квартиру для себя одного. Хотя бы потому, что, женившись, я задумался бы уже о приобретении собственного дома”.

Дорогие “квадраты” европы

Все эти истории людей, которые совершенно комфортно себя чувствуют и будучи арендаторами, лишь подтверждают статистические выкладки. По данным Германского института по вопросам обеспечения старости (DIA), что ни на есть невысокий процент собственников жилья в Швейцарии (35%), Германии (43%) и Швеции (46%). Более 40% граждан выбирают снимать жилье во Франции, Дании, Нидерландах и Австрии. Более того, если кинуть взор на немецкие города, то в этом месте собственников недвижимости значительно меньше, чем в целом по стране. В Берлине лишь 13% обитателей являются частными владельцами, в Гамбурге - 22%, в Мюнхене и Ганновере - 23%.

Основной причиной популярности аренды, как утверждают немецкие исследователи, стали непомерно высокие цены на жилье, расчет которых производится исходя из соотношения к среднегодовой заработной плате гражданина страны. Если в США средняя стоимость дома или квартиры составляет лишь две-три годовых зарплаты, а в Великобритании - три-четыре , то в Германии это соотношение вдвое выше: приобрести квартиру среднестатистический германец может, если будет откладывать всю зарплату в течении пяти-шести лет. В Швейцарии с ее невообразимо высокой стоимостью квадратных метров положение ещё более сложное. Для приобретения трехкомнатной квартиры в Базеле, не говоря уже о Цюрихе, недурно зарабатывающему швейцарцу придется на протяжении самое меньшее десяти лет до последнего евроцента возвращать всю свою зарплату. Ибо стартовая стоимость дома, в соответствии данным консалтинговой группы Wuest & Partner AG, начинается от 401 тыс. - в Цюрихе, а в Базеле - с отметки 311 тыс. На этом фоне соотношение стоимости аренды к зарплате не так велико. Например, если учесть, что квалифицированный наемный сотрудник получает в среднем 3097 в месяц, а приватный предприниматель - 3739 (до выплаты налогов), то стоимость аренды пятикомнатной квартиры за 960-1459 в Базеле представляется целиком демократичной.

Чем меньше квартира, тем больше проблем

Еще одна тенденция современной Европы: люди не готовы покупать переоцененную недвижимость, существовать в которой к тому же не сильно комфортно. Речь идет об одно-двухкомнатных квартирах, их покупка еще десять лет обратно считалась в Европе выгодной инвестицией. Тогда мотивация покупателей риэлтерами основывалась на хороших шансах сдачи таких квартир в аренду при высокой доходности и, соответственно, быстрой окупаемости. В качестве побочных аргументов назывались большой процент разводов и перманентная надобность государства в социальном жилье. Однако, как оказалось, эксперты очевидно переоценили потенциал малогабариток. В эти дни одно-двухкомнатные квартиры немаловажно труднее как сдать в аренду, так и продать. Да и процент их доходности оказывается на строй ниже апартаментов, студий, не говоря уже о частных домах и жилье класса люкс. Причиной тому стало большое цифра предложений на рынке аренды, приведшее к снижению цен и вытеснению с рынка малогабаритных квартир, которые вынуждены либо годами простаивать в ожидании арендатора, либо рассматриваются последними в качестве краткосрочного места жительства при поиске более подходящего варианта для проживания. “Сложилась ситуация, когда даже единоличный арендатор в состоянии разрешить себе снимать двух-трехкомнатные апартаменты”, - поясняет Рольф Шеффлер, глава риэлтерской компании Aengevelt Research. Например, соответственно данным статистического управления кантона Базель в Швейцарии, на одного человека приходится 44 кв. м - это в два раза больше, чем десять лет назад. Из 120 сдаваемых квартир 85 составляют трех-пятикомнатные , 21 - личные дома и только 14 - одно-двухкомнатные квартиры. Ситуация, когда семейство из трех мужчина в Европе озадачивается покупкой жилья из четырех-пяти комнат, считается на нынешний день едва ли не нормой.

Касаясь перспектив развития рынка недвижимости, Андреас Шультен, босс консалтинговой компании BulwienGesa AG, оценивает грядущее малогабариток очень скептически, в особенности в плане роста их стоимости: “Бум спроса, который в свое пора спекулятивно раздувался заинтересованными сторонами, мы удостоверить не можем, считая его мнимым”. Практика показывает, что арендаторы в зависимости от возраста и материального положения останавливают свой выбор либо снимать большую квартиру вскладчину (если это студенты), либо проживают как минимум в двухкомнатной квартире.

Как показывает практика, малогабаритное жилье все больше не отвечает целевым запросам потенциального покупателя. В юношеские годы и в отрезок времени становления карьеры они чрезмерно дороги, а в среднем возрасте, который, согласно данным компании LBS Research, составляет в Германии порядка 40 лет (когда и совершается, как правило, покупка жилья), они уже малы. Психология потенциального европейского покупателя: если его финансовое положение не позволяет обрести соответствующую его представлениям и запросам квартиру, он предпочтет ее скорее снять, чем достать жилье меньшей площади. “Невыгодная инвестиция”, - скажет он. Ведь любое позитивное трансформирование его статуса (будь то появление детей или повышение зарплаты) тут же поставит его перед необходимостью продажи старого жилья и покупки квартиры с большим метражом со всеми сопровождающими эту процедуру накладными расходами. Снимая же квартиру, эту проблему разрешено разрешить практически за немного дней и за меньшие денежки благодаря высокоразвитому сервису.

Профессия - арендодатель

Наконец, третья причина популярности аренды - развитый рынок съемного жилья, который отличает устоявшаяся архитектура его участников. Возле половины всей сдаваемой в аренду недвижимости принадлежит крупным акционерным обществам (это и строительно-инвестиционные , и страховые, и сервисные, и риэлтерские фирмы, и управляющие компании). В их имущества могут находиться объекты и жилого, и нежилого фонда, как предназначенные для долгосрочной сдачи в аренду, так и выставленные на продажу, в том числе с возможностью последующего приобретения сперва арендуемого объекта. Объем жилого фонда каждой эдакий компании насчитывает, как правило, от 1 тыс. до 20 тыс. квартир и индивидуальных домов.

Впрочем, есть и более крупные игроки на рынке. Частные предприниматели, для которых сдача жилья в аренду - внешность бизнеса, составляют 30% от общего числа арендодателей. Они ещё имеют во владении единственный или несколько многоквартирных домов. И лишь четверть от всех арендодателей - частники-непрофессионалы , физические лица, сдающие собственную квартиру или дом, который в данный период лично ими не эксплуатируется. Их услугами пользуются, как правило, те квартиросъемщики, что изначально не планируют долгосрочную аренду (например, студенты). С ними контракт зачастую изначально содержится на установленный срок. На таких условиях квартиросъемщика выискать существенно сложнее, потому частному арендатору приходится, как правило, шагать на ценовые уступки.

Мало того что рынок заполнен большим количеством квартир и домов, предназначенных для сдачи в аренду, еще и законодательство стоит на страже прав арендаторов. Это касается в первую очередь ограничений сравнительно повышения арендной платы, предписаний по регулярному проведению ремонтных работ с заменой изношенного оборудования и, безусловно, самой процедуры расторжения контракта с квартиросъемщиком. Если договор аренды заключается на срок до пяти лет, то арендодатель обязан обнародовать о намерении расторгнуть соглашение с арендатором за три месяца до этого события, если договор подписан на пять-восемь лет - за полгода, свыше восьми лет - за девять месяцев. Если же контракт заключается на неограниченный срок, то в случае, если арендодатель физическое лицо, он может его расторгнуть лишь на основании следующих причин:

• квартира необходима собственнику для личного пользования или для членов его семьи (причем с предъявлением веских доводов: например, его дочка вышла замуж и сейчас нуждается в отдельной жилплощади);
• экономические факторы: продолжение договора об аренде мешает собственнику провести реконструкцию здания, что может привести к серьезным убыткам;
• невыполнение арендатором пунктов договора: жилец не платит своевременно или нарушает правила общежития.

Но даже при этих условиях арендатор имеет право оспорить в суде выселение, приведя доводы против. К таковым относится, например, беременность квартиросъемщицы или факт написания студентом дипломной работы. В таких случаях владельцу жилья придется обождать с выселением. Как показывает практика, договоры найма зачастую действуют десятилетиями, ибо действо такого договора не прекращается ни позже смерти арендодателя (в этом случае обязанность по его исполнению переходит к прямым наследникам), ни по смерти арендатора (им автоматически становится его супруга или супруг, либо партнер - если они вели совместное домашнее хозяйство), ни при продаже квартиры.