Квартиры и недвижимость

Илья Ступин

Отток денег с рынка акций может спровоцировать кратковременный подъем цен на коммерческую недвижимость. И все-таки в долгосрочной перспективе инвестиционная волна поспособствует скорейшему насыщению рынка и устранению сверхдоходов

Кризис на фондовом рынке неизбежно вызвал новую волну интереса к рынку недвижимости. Понесут ли инвесторы свои денежки с рынка акций на рынок недвижимости? Приведет ли это к новому витку цен на жилье и офисы? Повлияет ли это на объем предложения на рынке?

Надо сказать, что и без фондового кризиса рынок недвижимости, некогда всего коммерческой, остается достаточно горячим. Цены на офисы растут, на торговые и складские помещения - сохраняются на высоком уровне, спрос в то время как не удовлетворен. В случае развития кризиса на мировых финансовых рынках российскую недвижимость без малого наверное накроет волна инвестиционных денег, выведенных с биржи. Это может привести вначале к резкому конъюнктурному скачку, а следом к такому же резкому увеличению объема предложения и долгожданной стабилизации цен.

Обвенчанные кризисом

Взаимосвязь рынка недвижимости и фондового рынка многим кажется неочевидной и неоднозначной. Когда о ней заходит разговор, эксперты обыкновенно вспоминают 1998 год. Тогда рынок недвижимости реагировал на дефолт с шестимесячным запозданием, лавинообразного падения цен не произошло. По мнению многих, это яркое подтверждение повышенной устойчивости рынка к серьезным экономическим передрягам.

С приведенными доводами тяжело не согласиться. Действительно, важный навык показывает, что рынок недвижимости реагирует на экономические потрясения с временным лагом. Но не стоит сбрасывать со счетов масштабные структурные изменения, которые произошли в мировой экономике, в том числе в России. В 1998 году участники российского рынка недвижимости имели очень смутное представление о рынках капитала, долговом финансировании или ипотечном кредитовании. При всем при том в последние годы застройщики только и делают, что оперируют этими терминами, а акции нескольких крупных российских компаний более того торгуются на Лондонской бирже. Офисные, торговые комплексы, жилье приобрели черты глобальных активов и стали рассматриваться как альтернативные фондовому рынку инвестиционные инструменты.

Первые плоды такого взаимопроникающего влияния пожинают отечественные девелоперские и строительные компании. Реакцией на ипотечный кризис в США стало резкое падение стоимости их акций. В некоторых случаях котировки обвалились ниже цены размещения, а нынче лихорадочно скачут то вверх, то вниз. Помимо того, девелоперы сталкиваются с трудностями в привлечении внешнего финансирования. По словам гендиректора компании Accent Real Estate Investment Managers , существенно сократился доступ девелоперов к рынку капитала, произошло ужесточение условий долгового финансирования. “Раньше банки, которые выдавали кредиты застройщикам, рефинансировали их на Западе. В текущий момент численность желающих на Западе приобретать такие кредиты грубо сократилось, следовательно, цена денег возросла”, - поясняет он. В таковой ситуации многие девелоперские проекты оказались под угрозой срыва. Возросла надобность застройщиков в альтернативных способах финансирования. В частности, в прямых инвестициях.

По словам президента девелоперской компании “Открытие-Недвижимость” , ныне многие проекты строительства офисных и торговых центров вызывают здоровенный заинтересованность крупных финансовых структур. “Заметно, что многие застройщики, купившие большое число площадок за недлинный срок, не в состоянии притянуть финансирование. Многие проекты реально с дисконтом перекупаются крупными компаниями”, - подтверждает управляющий партнер компании “Новое качество” .

Такие сделки совершаются не только на рынке коммерческой недвижимости, но и в сегменте жилищного строительства. Например, недавно группа компаний ПИК продала Сингапурской правительственной инвестиционной корпорации (GIC) 25% в проекте по строительству 1 млн кв. м жилья в Подмосковье за 233 млн долларов. По мнению экспертов, привлечение соинвестора позволит строительному холдингу не увеличивать задолженность группы перед банками.

Офисы накроет волной

Что будет дальше? У экспертов нет единого мнения. Однако большинство из них не исключают резкого притока инвестиций с фондового рынка в недвижимость. “На развитых рынках капитала недвижимость является альтернативой инвестициям на фондовом рынке. Тот самый вариант менее рискован, однако дает и больше невысокий порядок доходности. Когда настроения инвесторов пессимистичны, они снижают риск своего портфеля, перекладывая гроши из акций прямо в недвижимость и в фонды недвижимости”, - говорит стержневой аналитик ИК “LBO Альянс” .

В первую очередность на рынок недвижимости с рынка акций придут крупные инвесторы, потому что для мелких операции на рынке недвижимости связаны с высокими транзакционными издержками, а индустрия фондов недвижимости, куда не возбраняется было бы вложить деньги, покуда не развита.

По общему мнению, скорее всего, такие игроки будут вкладываться в живо растущие региональные рынки коммерческой недвижимости - как в готовые объекты, так и в инвестиционные проекты. По мнению консалтинговых компаний, столичный рынок коммерческой недвижимости менее привлекателен с точки зрения доходности: он понемногу насыщается, обостряется конкуренция.

Теоретически новая волна инвестиций в региональные проекты может спровоцировать взрывной увеличение цен, оттого что спрос на коммерческую недвижимость пока ещё превышает предложение, а качественных проектов не так уж много. Однако вряд ли это продлится долго. Тем более что самые агрессивные инвесторы на российском рынке недвижимости - фонды частных инвестиций, созданные нарочно для скупки недвижимости, - стали менее активными. Они, как правило, использовали долговое финансирование, сегодня ставшее менее доступным из-за кризиса. “В начале года многие эксперты давали оптимистичные прогнозы сравнительно темпов роста инвестиционных сделок на рынке недвижимости. Но количество таких сделок не возросло”, - констатирует г-н Шлепов.

Место частных инвестфондов могут занять “перебежчики” с фондового рынка. Однако этот ход будет растянут во времени. Кроме того, напуганные нестабильностью биржевые инвесторы, скорее всего, станут очень консервативно оценивать риски, попутно выжимая из продавцов недвижимости максимально возможные скидки и отказываясь от вложений в объекты с плохим расположением и с плохим набором арендаторов (а таких проектов на рынке в избытке).

В свою очередь, проблемы с привлечением долгового финансирования заставят продавцов недвижимости быть сговорчивее. “Многие инвесторы уже в эти дни отказываются от сделок, в которых фигурируют очевидно завышенные цены. Они не хотят рисковать, покупая квадратный метр в незавершенных офисных комплексах по 15-12 тыс. долларов при себестоимости строительства не более 2,5 тыс. за метр. Многие продавцы привыкли, что цены только растут. Но это не может тянуться вечно”, - заключает г-н Гец.

Жилье останется в стороне

А вот рынок жилья инвестиционная волна, по всей вероятности, обойдет стороной. Во-первых , из-за неоднозначной рыночной конъюнктуры. В прошлом году цены на жилье незначительно снизились, покупательская активность оставляет жаждать лучшего, условия ипотечного кредитования ухудшились. Во-вторых , реализация проектов на этом рынке сопряжена с повышенными административными сложностями и рисками.

Сомнительно, что игроки фондового рынка будут “перекладываться” в жилье. “Инвесторы умеют считывать монеты и понимают, что сдача квартиры в аренду приносит пять процентов годовых. Выгоднее положить финансы на банковский депозит”, - говорит начальник аналитического центра “Индикаторы рынка недвижимости” .

Впрочем, оговаривается свой собеседник, нервозность, царящая на фондовом рынке, может послужить надуманным поводом для взвинчивания цен на квартиры. В начале года рост на вторичном рынке замедлился. Но в последние две недели продавцы резко повысили цены предложения. По мнению г-на Репченко, не исключено, что в ближайшее момент жилье будет дорожать на 3-5% ежемесячно, однако позже цены ещё раз остановятся.