Квартиры и недвижимость

Вячеслав Заренков: “Больше 50% в структуре себестоимости - это отчисления, установленные городскими или федеральными законами, в эту составляющую строителям никак не вмешаться”

Многие аналитики рынка недвижимости утверждают, что благодаря кризису себестоимость строительства уменьшается уже сегодня, а в 2009 году снизится на 20−30%. Соответственно рассуждениям обывателей, невысокая себестоимость автоматически уменьшит цены на рынке недвижимости во всех сегментах, а ещё отнимет у застройщиков хотя бы количество их сверхприбылей.

На первостепеннный точка зрения предпосылки для таких выводов есть: строй строительных компаний сокращают накладные расходы, снижают сотрудникам заработную плату, снизились цены на металл и цемент, начала дешеветь земля. Между тем реализация любого строительного проекта длится немного лет, в течение которых цены на материалы, землю, услуги, как правило, перманентно растут.

Президент холдинга “Эталон-ЛенСпецСМУ” Вячеслав Заренков в беседа нашему корреспонденту попытался развеять мифы, укрепившиеся в сознании людей в отрезок времени кризиса.

- Реально ли себестоимость строительства может снизиться в 2009 году на 20−30%, как предрекают некоторые специалисты?

- Временное понижение себестоимости будет, но ненадолго, приблизительно на год - до следующей осени. Сегодня снизились цены на арматуру и цемент, но их общая доля в структуре себестоимости строительства составляет 21%. Если эти материалы упали в цене на 20%, значит себестоимость строительства уменьшится процента на четыре.

Цемент вряд ли солидно подешевеет в 2009 году, вследствие того что что 70% его цены - это газ, как и в производстве кирпича. А газ будет дорожать: запланировано ежеквартальное повышение цен.

Заработная плата на предприятиях и в строительном комплексе снижается, но ставка налога растет. Другие позиции также растут. Например, кредиты предлагаются в эти дни под 20% годовых. Причем банки требуют жесткое обеспечение. Недвижимость берут в обеспечение с коэффициентом 0,6, ещё хотят принять в залог акции, плюс страховка и плюс поручительство. Если употребить заемными средствами, повышение себестоимости неизбежно.

Подключение домов к теплу, водопроводу, канализации было бесплатным, а с 1 января 2009 года застройщику придется платить. Эти расходы тоже лягут на себестоимость.

Если приступать сооружать сейчас, себестоимость строительства составит 2,5−2,7 тыс. долларов на 1 кв. м. Сооружение дома продолжается, допустим, 40 месяцев. К примеру, в 2009 году себестоимость на самом деле снизится. Но проекты начинались в прошлом году, а завершатся затем 2009−го. Нереально полагать себестоимость строительства таких объектов, опираясь на цифры 2009 года.

После кризиса себестоимость проворно пойдет вверх. Почему? В текущее время в металлургической отрасли цены падают, предприятия не могут реализовать продукцию, уже началось сокращение рабочих. В результате мы получим остановку производства. И когда кризис спадет, отрасль не сможет восстановиться быстро. Объем производства будет небольшой, а спрос на продукцию начнет расти. Если нынче металл дешевеет на 20−30%, то опосля вырастет в цене на 70%.

Сложносоставная структура

- Известно, что в структуре себестоимости значительную долю занимала земля. Может быть, с ее удешевлением открывается будущность для удешевления строительства?

- Ныне мы возводим дома, где почва в структуре себестоимости составляет 500−800 долларов на 1 кв. м строящегося здания. Это грубо 20−25%.

Сейчас в городе срываются торги по земельным участкам, объявленные Фондом имущества Петербурга. Град предлагает землю по цене, рассчитанной несколько месяцев назад. По эдакий цене участки не нужны никому. Если на торги по-прежнему никто не будет приходить, возможно, городская администрация начнет понижать цены на землю. Но более того если стоимость снизится наполовину, не факт, что найдутся желающие достать участок. Думаю, до апреля следующего года вряд ли состоятся торги. Скорее всего, Фонд имущества отменит раньше объявленные аукционы.

Сделок с землей происходит весьма мало. Сегодня выгодно ее покупать, разумеется, если есть деньги. Но хозяева землю не продают - она может понадобиться. Те, кто собирается ее купить, в свою очередь, ждут, когда она подешевеет еще больше.

Сейчас раздаются призывы раздавать землю бесплатно. Бесплатная земля - на основополагающий воззрение хорошо. Себестоимость строительства получится дешевле. Но что работать тем, кто раньше накупил дорогой земли? Если вмешиваться в рынок силовыми методами, получается хаос.

- То есть страна прилагает массу усилий, чтобы возведение стало дороже?

- Больше половины (51%, если быть точным) в структуре себестоимости - это отчисления, установленные городскими или федеральными законами, в эту составляющую строителям никак не вмешаться. Мы можем скорректировать оставшиеся 49%, там кое-что от нас зависит - можем вкусить экономить на материалах, на технологиях. Но если застройщиков заставят возводить дешевое (считай, плохое) жилье, городок потеряет себя. В Петербурге это недопустимо.

- В себестоимость во что бы то ни стало закладывается польза строительной компании. Уже несколько лет идут разговоры о сверхприбылях застройщиков - 200−300%. Сколь это соответствует действительности?

- Это в Москве 200%, в пределах Садового Кольца. Но в каждом регионе и на каждом проекте прибыль рассчитывается индивидуально. Например, свой “Ланской квартал” - великолепный проект, а прибыль - ноль. “Живой родник” - тоже недурной проект, но прибыль там - всего 4%. Вот в историческом центре, в пределах питерского “садового кольца”, прибыль может быть и больше - иной раз до 60−80%. Но негусто кто из застройщиков имеет такие проекты.

Приметы кризиса

- На первичном рынке происходит так называемое скрытое снижение цен. Оно замаскировано под акции. Сейчас, например, застройщики предлагают рождественские скидки.

- Не каждая маркетинговая акция означает реальное снижение цены для покупателя. Цена может угодить значительно выше той, на которую рассчитывал покупатель, заглотивший рекламную наживку. Уже когда он приходит в компанию, выясняется, например, что подразумевались скидки только на начальный взнос. Гарантированные скидки получают те, кто сию минуту оплачивает 100% стоимости квартиры.

- В текущий момент ипотечный кредит большинству людей брать невозможно, а уплатить всю сумму тотчас чуть-чуть кто может.

- Разрешается воспользоваться рассрочкой от застройщика. Это нормальная схема, для сегодняшнего дня нетрудно спасительная. Наша группа сейчас запустила новую систему. Мы сформировали базу, в которой примерно 600 готовых квартир. Предлагаем их в рассрочку на пять лет при первоначальном взносе 50%.

- Сегодня многие компании доля проектов заморозили, а часть завершают, бросив на это все силы и средства. Есть ли принцип, по которому фирма выбирает объекты для завершения?

- Один принцип отбора - объекты, где открыты продажи. Там речи не может ступать о приостановке. Вследствие этого сейчас мы, в прошлом чем раскрывать продажи, в первую голову открываем лист заявок. Когда в этом листе набирается 30 человек, которые хотят взять квартиру в конкретном доме (в Москве - самое малое 50 человек), тогда открываем продажи на объекте.

- Предшествующий навык показывает, что кризис - лучшее период зайти в свежеиспеченный сегмент рынка, занять новую нишу. Вы тоже так думаете?

- Кризис - лучшее пора для диверсификации бизнеса. Сейчас имеет толк приобрести земельный участок и заняться подготовкой проекта. Любое пятнышко требует проработки. На тот самый подготовительный период уходит полтора года - на изыскательские работы, предпроект, проектирование, приобретение разрешений и согласований. Денег на этом этапе надобно минимальное количество. А года сквозь полтора, когда кризис закончится, документация уже готова, самое час вылезать на площадку.

Антикризисный совет

- Нас всех ждет нелегкий год. Что вы можете порекомендовать тем, кто до кризиса собирался купить жилье, а позже раздумал?

- Надо, чтобы как не возбраняется скорее восстановилось ипотечное кредитование, чтобы любой мог купить жилье с рассрочкой на 20−25 лет.

Но хочется вручить настоящий совет. Нехай люди, которые собирались приобретать квартиры, трезво подумают и взвесят все за и против. Сегодня в продажах на первичном рынке Петербурга осталось всего 477 тыс. кв. м, а в прежние годы было как правило больше 2 млн. Сейчас застройщики предлагают скидки, рассрочки разного рода. Советую закупать квартиры. До марта 2009 года - самое время. Не купят - будут локти вслед за тем кусать.

Санкт-Петербург