Квартиры и недвижимость

Перед властями и строительными компаниями ХМАО-Югры стоит проблема обеспечения переориентации округа из региона временных заработков в постоянное меcто жительства населения. Для этого необходимо в первую очередность одолеть дефицит жилья

Фото: Андрей Порубов

Проблема улучшения среды обитания в городах ХМАО ­Югры - одна из самых острых. Муниципалитеты округа задумывались в 60 -70­е годы как местоположение временного проживания, вследствие этого там ставились в основном бараки, фенольное жилье, вагончики. И все-таки со временем округ превратился в территорию постоянного проживания: люди, имеющие большой доход, не захотели уходить насиженные места.
О степени оседлости разрешается судить по одному факту: по итогам прошлого года округ занял третье место по рождаемости на душу населения посреди всех субъектов РФ.

Логично, что в этакий ситуации обитатели Югры хотят улучшить среду обитания. В эти дни главная задача властей и региональных застройщиков - подсобить им это сделать, считает финансовый босс компании “ЮграИнвестСтройПроект” Дмитрий Иноземцев.

Квартирные помощники

- Дмитрий Анатольевич, каков дефицит жилья в ХМАО­ Югре?

- Метко проронить сложно, но по нашим подсчетам это 20 - 25 млн кв. метров. Из них в кратчайшие сроки необходимо отгрохать 5 - 7 млн кв. метров жилья.

- Для кого?

- Для тех, кто обитает сегодня в строениях тридцатилетней давности. И тех, кто приезжает в округ существовать и работать.

- Какая доля населения не может обзавестись жилье самостоятельно?

- По нашим данным, примерно 25%. Мы им должны помочь.

- Какие шаги сделаны в этом направлении?

- Во­первых, в регионе действуют программы окружного правительства, в том числе по сносу фенольного жилья. Во­вторых, это соцпрограммы крупных предприятий ХМАО­Югры. Мы, например, уже построили жилище в Нефтеюганске для дочернего предприятия Роснефти “РН­Юганскнефтегаза”, в текущий момент проводим переговоры по продаже его сотрудникам ещё ста квартир. Крупные инвесторы покупают квартиры оптом, что позволяет нам работать на них минимальную наценку, сообразно снижается стоимость метра для конечного потребителя.

В­третьих, немного лет обратно в округе создано Ипотечное агентство Югры (ИАЮ), в которое направляются бюджетные средства. С его помощью молодые семьи, бюджетники, те, у кого наиболее низкие доходы, реально могут принять ипотеку под 5% годовых. Банки, которые хотят участвовать в программах ИАЮ, должны выдавать кредиты не дороже чем под 12,5% годовых. Обычный возраст обитателей Югры - 32,5 года. В этом году в окружной закон приняты поправки, увеличивающие возраст участвующих в подпрограмме “Молодая семья” с 31 года до 35 лет, что немаловажно увеличило круг лиц, имеющих право на льготы.

- Каков объем выданных ипотечных кредитов в ХМАО ­Югре?

- В 2007 году кредитов выдано на 17,5 млрд рублей. Учитывая, что в округе живет 1,5 млн человек, это единственный из лучших показателей в России на душу населения. Прирост к 2006 году составил 4 млрд рублей. Думаю, что в 2008­м тенденция сохранится. Некоторые эксперты замечают: вы выдали навалом ипотечных кредитов - жилье подорожало. Возможно, но я считаю, что жилье не может быть дешевым, оно должно быть доступным и качественным. Это совершенно другой показатель.

- И сколь ныне в регионе стоит квадратный метр жилья?

- Средняя цена - возле 56 тыс. рублей. Но рынок, конечно, неоднороден: в некоторых городах - 34 тыс. рублей, а в Сургуте, Ханты­Мансийске цена переваливает за 55 - 60 тыс. рублей.

- Что­то непохоже на доступное жилье.

- Согласен. Чтобы оно стало доступным, получка должна сравняться со стоимостью квадратного метра. Но для этого мы и помогаем гражданам. Нынче в Югре те лица, которые участвуют в программах ИАЮ, реально в месяц платят по ипотеке меньше, чем за аренду того же жилья.

- Вторичка стоит дороже?

- Нет. Люди останавливают свой выбор получать жилье на первичном рынке. Новые проекты - это больше качественное жилье, чем то, что представлено на вторичном рынке.

- Высокая цена жилья объясняется дефицитом стройматериалов?

- Стройматериалы играют определяющую роль. Например, металл с начала года подорожал в два раза, ЖБИ - грубо на 30%. И мы вынуждены их брать, потому как что в ХМАО не хватает собственных производств. Мы ещё ощущаем нехватку кирпича, цемента, стекла. Руководство округа прилагает большие усилия, чтобы эту ситуацию поправить. В текущее время 89% пром­
производства Югры - добыча нефти и газа. В регионе поставлена задача к 2020 году диверсифицировать экономику, чтобы тот самый сектор занимал 48%. А в 52% значительная количество будет за производством стройматериалов. А покуда приходится приобретать их в Свердловской, Челябинской областях, везти из Санкт­Петербурга.

- Себестоимость жилья снизить возможно?

- В теории для этого, во­первых, необходимо закупать материалы оптом.
А во­вторых, заниматься комплексным освоением территории. Сегодня один жилье создать дороже, чем квартал. Это связано с закупкой строительной техники, обустройством площадки, проведением коммуникаций.

Хотя в отношении последнего пункта нам кот наплакал проще. В Югре законодательно закреплено, что застройщик не несет финансовой нагрузки по созданию внешних сетей. На это направляются средства, получаемые муниципальными образованиями от реализации прав аренды участка.

Дмитрий Иноземцев: “В промышленных районах городов ХМАО-Югры не могут появиться гетто, оттого что люди у нас заботятся приятель о друге”

Но несмотря на эти меры, совсем очевидно: при нынешнем уровне инфляции нет никакой надежды на то, что себестоимость будет падать. Оттого я и говорю, что не нужно стремиться свершить жилье дешевым, людям необходимо легко подмогнуть его купить.

- Уральские застройщики нередко жалуются на еще один момент увеличения себестоимости жилья - цену земельного участка. В ХМАО­Югре почва также продается втридорога?

- Мое глубокое убеждение, что цена права аренды участка должна быть приблизительно равна цене проведения к нему коммуникаций. В ХМАО аккурат так.

- В Екатеринбурге ценовой рекорд - 2,1 га (примерно 30 тыс. кв. метров жилья) за 280 млн рублей. А у вашей компании какая самая дорогая покупка?

- Самый-самый дорогой участок под застройку мы приобрели в Сургуте: 600 тыс. кв. метров обошлись нам в 350 млн рублей. В ХМАО стоимость земли регулирует рынок, а не чиновники.

- То есть в Югре в отношениях застройщика и чиновника нет проблем?

- Мы все играем в одной команде. Потому как не так несложно глава администрации области округа Александр Филипенко является председателем Союза строителей Югры.

Проблемы изредка возникают только с федеральными чиновниками, регистрирующими органами. В одно прекрасное время у нас появилась надобность зарегистрировать в достояние полдома, так в регпалате нетрудно не могли сообразить, как это оформить. Они считали, что могут действовать только особняком по каждой квартире. Или еще один курьезный случай: при регистрации места в подземном паркинге нам сказали, что для оформления его в имущество надо, чтобы оно было отделено от другого стеной. Мы стараемся известия открытый диалог с представителями власти, и если считаем себя правыми, то убеждаем их в законности наших требований.

Откуда ресурсы

- Я так понимаю, что “ЮграИнвест­СтройПроект” занимается как раз комплексной застройкой.

- Да, мы отдаем предпочтение как раз ей. На данный миг возводим 1,8 млн кв. метров жилья, в денежном выражении это более 55 млрд рублей.

- Это колоссальный объем. Понятно, что собственными средствами и ипотекой его не закрыть. К каким способам финансирования вы прибегаете?

- Для нас важная задача - диверсифицировать риски заемщика. При таком объеме запрещено употреблять только один финансовый инструмент, вкалывать с одной структурой. Мы используем все возможные способы привлечения средств.

Во­первых, инвестируем в строитель­ство посредством закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) недвижимости. Этот инструмент довольно гибкий и в то же момент надежный. Дело ЗПИФ жестко регламентирована федеральным законодательством, риски потери средств минимальны.

Одной из основных структур, вкладывающей финансы в наши инвестиционные проекты сквозь ЗПИФ недвижимости, является Ханты­Мансийский негосударственный пенсионный фонд, тот, что посредством этих инструментов имеет высокую доходность на пенсионные резервы (в 2007 году она составила 14%). Интересы фонда совпадают с интересами застройщиков - им нужны долгосрочные инвестиции.

В последнее пора многие крупные инвесторы обратились именно к закрытым паевым фондам. В этом месте нам сыграла на руку ситуация, которая сложилась на фондовом рынке. Многие компании, вложившиеся в ценные бумаги, потеряли деньги. Потому инвесторы обратили участливость на подлинный сектор экономики, более для них понятный. Такое перемещение средств как раз оказалось возможным благодаря ЗПИФ.

Второй методика финансирования строительства - облигационные займы. 17 октября 2007 года мы разместили основополагающий трехлетний заем объемом 3 млрд рублей, доходностью 13% годовых. Мы к нему весьма долговременно готовились, изучали рынок, проводили консультации. В итоге инвесторы нам поверили, и мы на сто процентов разместили заем за один день. В настоящее время наши бумаги живо обращаются на ММВБ.

В июне 2008 года мы разместили на рынке второй заем объемом 2 млрд рублей под 14% годовых. Увеличение ставки размещения - плод роста стоимости денежных средств на финансовом рынке. 14% я считаю справедливой ставкой, хотя я знаю девелоперов, которые кредитуются сегодня под 18 - 20% годовых.

Третий финансовый блок - инвестиции крупных нефтяных компаний, о которых я уже говорил. Свои соцпрограммы в регионе сегодня разворачивает не только Роснефть, но и Газпром, Лукойл, ТНК­ВР.

Конечно, один из важных инструментов финансирования - банковские кредиты. В августе 2007 года мы заключили соглашение со Сбербанком о кредитовании проектов на сумму не менее 8 млрд рублей и сейчас энергично используем эти средства. Кроме того открыли большую кредитную линию в ВТБ.

С нашими банками­кредиторами мы в то же время работаем и по ипотеке. Это подходяще для банка. Во­первых, он может перекладывать средства из одного портфеля в другой, а во­вторых, когда он выдает ипотеку, ему уже не надобно дополнительно штудировать прежде прокредитованный объект.

Сейчас мы готовимся запустить в работу свежий для рынка финансовый инструмент - жилищные сертификаты. Это ценные бумаги, номинальная стоимость которых выражена в единицах общей площади жилья и в его денежном эквиваленте. Они предоставляют владельцу право на приобретение в собственность квартиры в многоквартирном жилом доме, построенном за счет средств, полученных от размещения таких ценных бумаг. Думаю, первую эмиссию проведем в этом году.

- Испытываете ли вы дефицит кадров?

- Эта задача стоит остро. Усугубляется она тем, что наша группа вместе с тем является девелопером, заказчиком и застройщиком. Нам необходима масса различных специалистов. Наибольший дефицит - строительные специальности, в особенности главные инженеры проектов.

- Застройщики в ХМАО­ Югре привлекают дешевую рабочую силу из стран СНГ?

- Нет, я езжу по стройкам и ни одного такого рабочего не заметил. Преимущественно работают граждане России. На объектах, где работают международные подрядчики, есть иностранцы, но не из стран СНГ. Наши строители пытаются притянуть квалифицированных работников. Для этого они уже начали сотрудничать с местными вузами.

Дружить домами

В течение пяти лет в ХМАО-Югре будет построено 7 млн кв. метров жилья

- Строительный рынок Югры конкурентен?

- Из­за высокой ликвидности, привлекательности рынка в регионе работает большое численность застройщиков из Москвы, Санкт­Петербурга, других регионов. Конкуренция высокая.

- Ваши коллеги недавно жаловались, что в округе работает полно инорегиональных подрядчиков. Их занятие финансирует региональное правительство, в результате из ХМАО ­Югры утекают деньги.

- Не соглашусь. Я не припомню, чтобы хоть один предмет социальной, культурной инфраструктуры или муниципального жилья, финансируемый государством, возводился сторонним подрядчиком.

Реализация любого проекта осуществляется на основе тендера. И тут местные подрядчики имеют естественные преимущества. Это снижает себестоимость: не надо везти людей и технику издалека. При всем при том при нынешних объемах строительства тутошний комплекс с задачами не справляется. В Югре только в прошлом году ввели 900 тыс. кв. метров жилья, в 2008­м должны ввести миллион. Я еще ни разу не видел, чтобы какой­то югорский подрядчик сидел без работы. Нет ничего плохого в том, чтобы привлекать сторонние компании к реализации проектов. Не будем же мы из чувства патриотизма ждать, в то время как освободится здешний подрядчик, тем самым задерживая сроки сдачи объекта. Людям нет разницы, кто воздвигает дом, им главное, чтобы он был возведен своевременно и качественно. И еще одно: те подрядчики, кто приехал трудиться в ХМАО ­Югру из других регионов или стран, остаются работать в округе. Они уже не сторонние: платят налоги на территории округа. Ослепительный образец - фирма “Контек”, которая возводит по нашему заказу два микрорайона.

- Я понял, что крупные города округа будут быстро застраиваться высотками. А есть ли в ХМАО спрос на малоэтажку?

- До последнего времени в регионе строились преимущественно многоквартирные дома. Однако порядок благосостояния населения растет, и людям хочется уже жить не в квартирах, а в просторных домах. В прошлом году мы приобрели немалый участок под Нефтеюганском и начали реализацию проекта комплексной малоэтажной застройки на 600 домовладений. Это свой пилотный проект. Появляющийся спрос на малоэтажку логичен: люди стремятся к улучшению качества жизни. Пришло осознание, что жить в своем доме значительно комфортнее, приятнее.

- У некоторых экспертов есть опасения, что комплексная застройка приведет к ухудшению социальной среды на окраинах городов. В Югре такая обстановка возможна?

- Не думаю. Во­первых, хоть отбавляй нового жилья будет возводиться на месте ветхого. То есть социальная архитектура районов не изменится. Во­вторых, наши люди заботятся товарищ о друге. У нас не такое большое население, все практически друг друга знают. Вряд ли в городах ХМАО может возникнуть ситуация, при которой какой­то район превратится в гетто.

- Вы занимаетесь строительством коммерческой недвижимости, не собираетесь усилить ее долю в общем объеме?

- Думаю, нет. Мы по­прежнему будем ею заниматься, потому что что это шибко прибыльный сегмент. Дефицит площадей огромен, стоимость квадратного метра в коммерческих объектах в два раза выше, чем в жилых. Малый и средний коммерциал бойко развивается, ему нужны помещения. Было бы идиотично не работать в этом сегменте. Однако думаю, что жилье еще длительно останется нашим приоритетным направлением.

- Диверсификация коммерциала входит в ваши планы?

- Мы пока не собираемся заниматься дорожным или промышленным строительством, хотя это сильно прибыльный сегмент. Рассматриваем вероятность строительства собственных заводов стройматериалов, а также выхода в другие регионы.

- Когда­нибудь спрос на жилье в Югре сравняется с предложением?

- Никогда. Надеюсь, что когда мы построим 25 млн кв. метров жилья, люди захотят жить в домах площадью по 200 - 300 кв. метров, и у них будет возможность эти коттеджи купить. Уверен, уровень жизни будет расти, соответственно будут вырастать и запросы. Поэтому спрос ни при каких обстоятельствах не будет ниже предложения. Помимо того, надо поворотить внимательность и на натуральный прирост населения. Новым жителям тоже надо где­то жить. Прибавим к этому мигрантов.

- А кто будет жить в старых домах? Мигранты?

- Не думаю, что миграционные процессы в России капитально активизируются.
В будущем они будут зависеть не от того, в каком месте лучше жить, а от того, в каком регионе жить интереснее, в нем джентльмен может себя реализовать. Жить славно должно быть в любом уголке нашей страны. Поэтому я не считаю, что в ХМАО­ Югру хлынут потоки мигрантов. Дома займут дети нынешних обитателей, которые в будущем снова захотят улучшить свойство жизни, среду обитания, тем самым прибавляя нам работы.