Квартиры и недвижимость

Пожалуй, лучшим способом приобретения помещения для компаний малого и среднего коммерциала является покупка его в лизинг. Но чтобы такая операция стала доступной, нужно упростить процедуру оформления и оценки недвижимости

Иллюстрация: Лариса Лазарева

Для малого и среднего бизнеса, о развитии которого в последнее час так непочатый край говорят с высоких трибун, лизинг недвижимости - выгодный схема выискать помещение. В этом случае предпринимателям нет необходимости изымать из оборота собственные денежные средства, а обеспечением сделки служит сам предмет лизинга, тот, что находится на балансе лизингодателя. Помимо того, для лизингополучателя эта технология снижает налогооблагаемую базу по налогу на польза и имущество, а ежемесячные платежи сопоставимы со ставкой арендной платы. Сооружение собственными силами, а кроме того прямая покупка (сразу или в кредит) доступны не всем. Создавать и получать на свои средства могут разрешить себе только крупные компании, имеющие в нужном количестве собственные ресурсы. А в случае кредитования необходимо располагать достаточную залоговую базу, но и она есть не у каждой компании.

Несмотря на очевидные преимущества лизинга по сравнению с другими способами покупки и арендой, число заключенных сделок по лизингу недвижимости в Поволжье за 2007 год составило лишь 1,9% от общего объема (см. график). Для сравнения: в Европе 17% зданий и сооружений приобретается аккурат таким путем. Причины эдакий непопулярности выгодной сделки кроются в несовершенстве законодательства и отсутствии четкого алгоритма по оформлению недвижимости в лизинг.

Недоступные преимущества

Лизинг недвижимости привлекателен в первую очередность для молодых, развивающихся компаний, хотя лизингодатели и устанавливают обыкновенно ценз - стабильная служба на рынке в течение трех-шести месяцев. По сравнению с арендой и приобретением в кредит лизинг имеет свои плюсы. В условиях бурного роста цен на недвижимость это, в первую очередь, фиксация стоимости объекта. Как отмечает Максим Моисеев, босс самарского филиала компании Europlan, внеся авансовый платеж в размере 15−20%, лизингополучатель уже может пользоваться имуществом, причем его удорожания не будет. Кроме того, в различие от арендных ставок, зафиксированы и суммы лизинговых платежей на пять-семь лет вперед. “Если лизингополучатель неукоснительно исполняет свои обязательства, риска расторжения договора и потери имущества нет, а значит, разрешено инвестировать средства в обустройство объекта - совершать ремонтик и развивать инфраструктуру”, утверждает г-н Моисеев.

В отличие от приобретения недвижимости в кредит, лизингополучателю нет необходимости иметь в распоряжении достаточную залоговую базу, так как обеспечением является сам предмет лизинга, который находится в имущества у лизинговой компании до выплаты всех платежей и окончания срока действия договора. Вследствие этого сложную процедуру регистрации объекта в государственных органах осуществляет лизингодатель.

Выгоду лизингополучателю приносит и ослабление налогового бремени. Ежемесячные платежи без НДС относятся на себестоимость и уменьшают налогооблагаемую базу по налогу на прибыль. Напротив, при покупке в кредит на себестоимость относятся только проценты, а сам заем погашается за счет прибыли затем уплаты налога на нее.

Однако не все так радужно, и несмотря на очевидную привлекательность приобретения недвижимости в лизинг, существует немало проблем, мешающих его развитию. В основном они связаны с новизной этой услуги на отечественном рынке.

Ненужная уникальность

Представители лизинговых компаний отмечают, что, в отличие от лизинга оборудования или автотранспорта, отчаянно затруднительно выработать отчетливый алгоритм оформления сделок с недвижимостью. Причина тому - уникальность характеристик каждого объекта (изменялось ли функциональное направление объекта, сроки его постройки, состав собственников, статус земельного участка и т.д.). Каждое из этих условий меняет подход к сделке и перечень документов по ее оформлению.

Основное обстоятельство при продаже недвижимости по лизинговым схемам присутствие полного пакета документов, подтверждающих право собственности на объект. Значительно проще обстоит занятие с новыми зданиями, и как раз они представлены в большинстве предложений. В этом случае главное чтобы предмет был сдан в эксплуатацию и на него было оформлено право собственности.

Некоторые компании (к примеру, “Уралсиб”) все же имеют в своей продуктовой линейке лизинговые схемы, но они предусматривают весь строй ограничений на объект лизинга установленный возраст, назначение, перечень документов, необходимых для оформления сделки. Причем эти программы ещё проходят обкатку и не получили широкого распространения.

У продавца недвижимости свои трудности. Дело в несоответствии между низкой балансовой стоимостью объекта и высокой рыночной ценой, вследствие чего приходится вносить плату огромные налоги на прибыль. Тем не менее, представители лизинговых компаний отмечают, что обладать в продуктовой линейке предложение по лизингу недвижимости целесообразно, более того если им заинтересуется лишь единственный из сотни клиентов. А чтобы их стало больше, нужно сформировать соответствующие условия.

Помочь определиться

Для развития лизинга недвижимости необходимо на законодательном уровне ограничить перечень документов, необходимых для оформления сделок купли-продажи. Это позволит лизинговым компаниям стандартизировать процедуры приобретения объектов площадей в новых офисно-торговых центрах, встроенных нежилых помещений, переведенных из жилого фонда, особо стоящих зданий и т.д. Еще одной мерой, по мнению Максима Моисеева, может сделаться выход собственников недвижимости на публичный долговой рынок посредством эмиссии ценных бумаг. В этом случае им придется являть имеющиеся активы не по балансовой стоимости, а по рыночной (существует методика, которая позволяет максимально сблизить эти показатели). “В результате фирма при продаже имущества в лизинг сможет избежать больших налогов на прибыль, а в текущее время немалый люфт между балансовой и рыночной стоимостью это основная причина развития “”серых”" схем при операциях с недвижимостью”, считает Моисеев.

Впрочем, переход лизинговых компаний к публичности покуда не разрешено окрестить тенденцией. Многие не хотят раскрывать, какими активами они владеют. В связи с этим было бы разумным, чтобы Минэкономразвития и Федеральная налоговая работа спроектировали поправки в законодательство, позволившие бы компаниям по прозрачным схемам и безбоязненно переоценивать имеющееся у них на балансе имущество.

Такие нормативные акты будут стимулировать увеличение “чистых” предложений на рынке недвижимости, которыми, в первую очередь, смогут употребить представители малого и среднего бизнеса.