Квартиры и недвижимость

Анна Шехова

Невзирая на то, что недвижимость за концевой год броско потеряла инвестиционную привлекательность, ее цена замерла, закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости дают вероятность заработать

Фото: Comstock complete / Fotolink

Все аналитические обзоры свидетельствуют о том, что московское жилье без малого перестало быть нишей, интересной для инвестиций. В то же пора коммерческая недвижимость, которая устойчиво дорожает, остается почти недоступной для частного инвестора. Один инструмент, позволяющий зайти на тот самый рынок более того с небольшим капиталом, это закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН). Оттого неудивительно, что фонды недвижимости за финальный год не только не лишились популярность, но и нарастили ее.

Удвоение активов

ЗПИФы недвижимости на российском рынке существуют уже три года. Большинство первых фондов появились как инструмент, используемый крупными компаниями для оптимизации налогообложения. Недвижимая имущество фирмы переводилась в коллективное добро фонда и, соответственно, освобождалась от налогообложения. При всем при том доля и функции ЗПИФН всю дорогу расширяются. “Даже крупные девелоперы, в частности Mirax Group, создают паевые фонды для финансирования своих проектов коммерческой недвижимости, ибо это стало реальной альтернативой банковским кредитам, - рассказывает генеральный шеф компании Prime City Properties . - ПИФы предполагают существенные налоговые льготы, а ещё больше результативно сохраняют недвижимость от рейдерских захватов”.

Последний год оказался жутко плодовитым на явление новых фондов недвижимости.

По данным Национальной лиги управляющих (НЛУ), число сформированных ЗПИФов за текущий год выросло со 150 до 270 штук. При этом стоимость чистых активов (СЧА) увеличилась на 76,8 млрд рублей, до 143 млрд, - это на практике удвоение средств, что говорит об интенсивном развитии отрасли. Примерно 30% всех ПИФов в России нынче составляют фонды недвижимости.

Условно все ЗПИФН позволительно поделить на рыночные и нерыночные. Из рыночных, пожалуй, следует выделить те, паи которых энергично обращаются на ММВБ: их без труда продать, что крайне подходяще - не нужно в течение нескольких лет поджидать закрытия фонда (см. статью “Тайны закрытых фондов” D 22 от 19 ноября), или купить. Таких фондов на тот миг мы выделили 15 штук. Многие из них имеют довольно демократичную цену пая - возле 1000 рублей.

Фонды второго типа создаются для консолидации и защиты корпоративных и недвижимых активов, управления производственными активами (”внутренняя аренда”) и решения иных задач, не связанных с привлечением инвестиций. Рыночные фонды, как правило, ориентированы на внешних инвесторов и делятся в зависимости от профиля центровой деятельности: девелопмент (development - развитие, расширение), рента или спекулятивные операции с недвижимостью.

Большинство из фондов девелоперские, которые вкладывают денежки пайщиков в сооружение или реконструкцию зданий. Рентных фондов, зарабатывающих деньги, приобретая в коллективную достояние здания и сдавая их в аренду, в текущее время всего только больше сотни. Остальные, как правило, фонды смешанных инвестиций. Правда, за окончательный год большое распространение получили земельные фонды. Ленд-девелопмент (land - земля) предполагает покупку, освоение и, возможно, застройку участка с целью повышения его стоимости.

Но в целом, как говорят эксперты, это деление фондов на виды условное: формально оно никак не закреплено, и вследствие этого четкой статистики по данному признаку нет. “Причем теоретически в течение срока жизни фонда он может поменять профиль”, - замечает генеральный босс УК “Регион девеломпент” .

Прибыльное созидание

Никакие пертурбации рынка недвижимости, ни стагнация, ни кризис ликвидности покуда не нанесли ущерба развитию сегмента ЗПИФН, и в первую очередность рентным. Например, доходность ЗПИФН “Коммерческая недвижимость” под управлением УК “Тройка Диалог” составила, по предварительным оценкам, более 15% годовых в рублях.

Подсчитать и сравнить доходность девелоперских ЗПИФН затруднительно из-за специфики их деятельности. В них польза образуется из разницы между стоимостью квадратного метра на стадии котлована и ценой продажи потом окончания строительства. Если ориентироваться на динамику стоимости одного из ликвидных фондов “Арсагера - жилищное строительство”, паи которого торгуются на ММВБ, то инвестор за миновавший год получил барыш рядом 20%.

Часть закрытых ПИФов выплачивает доход пайщикам в течение отчетного года, а другие - только по окончании проекта. К тому же сами строительные проекты, как правило, долгосрочные и рассчитаны на хотя бы на два-три года, а чаще на более длительный срок. Потому единственный ЗПИФ может завершить за год, например, три проекта, принять по ним всю прибыль. А прочий фонд за этот же год только инвестировал в проекты и доходности в отчетном году не показал, хотя на самом деле его проекты могут быть более эффективными и доставить всю прибыль в будущем.

Закрытое будущее

Безусловно, рентные ЗПИФН ныне являются одним из наиболее надежных инструментов, при этом их доходность даже при росте арендных ставок вряд ли в ближайшие годы поднимется больше 12-15%. На девелоперских проектах разрешается обрести куда большую прибыль, но и риски, соответственно, выше. Правда, чтобы их дифференцировать, не возбраняется взять паи того фонда, которые инвестируют не один проект, а немного разнопрофильных. И желательно в разных регионах.

При выборе фонда, как советуют эксперты, основное участливость стоит уделить не профилю деятельности, а конкретным проектам. “Доходность проектов, реализуемых сквозь ЗПИФы, в 2007 году в большей степени зависела от параметров и условий реализации каждого конкретного проекта. А это обусловлено не столь рыночной конъюнктурой, сколь усилиями организаторов проектов. Поэтому прогнозировать в текущий момент доходность тех или иных фондов недвижимости достаточно сложно. По опыту прошлых лет часто стоимость активов некоторых фондов выстреливала в последние числа года, обеспечивая увеличение фонда и пая в два-три раза”, - поясняетведущий юрист компании IMAC . Валентина Волкова соглашается, что перспективность и доходность ЗПИФов недвижимости определяет не тип активов, а конкретные объекты - их качество. Тем не менее она рекомендует частным инвесторам избирать фонды с постоянным денежным потоком и выплатой дохода по паю - рентные и те из девелоперских, которые ведут возведение жилья (лучше несколько проектов) с параллельной реализацией квартир. Оба фонда обеспечат и прирост стоимости пая, и регулярные выплаты.

Мода на землю

По мнению Евгения Жука, наиболее перспективное ориентация для ЗПИФН - земельный девелопмент. “Оно оправдывает себя как на примере существующих уже с 2005-2006 годов фондов, так и ЗПИФов недвижимости, созданных в этом году, - утверждает он. - Зачастую позже передачи земельных активов в фонд производятся нарезка участков, их межевание и кадастровый учет. Все это существенно повышает стоимость имущества. Максимально эффективным это бизнес-решение становится, когда посредством фонд финансируются интенсивное формирование участка (прокладка коммуникаций и т. п.) и его последующая застройка”. В то время как что-либо о прецедентах доходности тяжко говорить, так как это появилось сравнительно недавно. Пожалуй, единственный образец - фонд “Солид недвижимость”, паи которого с июля 2007 года начали торговаться на ММВБ. За этот отрезок времени их стоимость выросла со 106 тыс. рублей до 115 тыс., впрочем, ликвидность там невысокая.

Другое перспективное направление для появления новых ЗПИФН - рынок коммерческой недвижимости. Поскольку, как поясняют специалисты, стагнация цен и уход покупателей коснулись только рынка жилья. “А торговая и офисная недвижимость довольно видно выросла в цене. Несмотря на признаки некоторого перегрева, эти сегменты чувствуют себя уверенно: качественные объекты сдаются в аренду в кратчайшие сроки”, - говорит старшой консультант отдела управления фондами недвижимости УК “Тройка Диалог” . Сергей Колегов подтверждает, что “доходность коммерческой недвижимости в Москве остается на высоком уровне - в среднем 20-30% при строительстве с нуля и 9-12% при покупке готового объекта”. В связи с этим оба эксперта прогнозируют подъем интереса инвесторов к ПИФам коммерческой недвижимости.

Кроме того, все больше ЗПИФН, вероятно, будут организовываться на региональных рынках недвижимости. “Например, наша управляющая группа “Регион девелопмент” управляет целым рядом нестоличных фондов недвижимости и видит перспективу как раз в регионах, - рассказывает Валентина Волкова. - В перспективе заинтересованность инвесторов к Москве, конечно, будет снижаться, но в первую очередь за счет сокращения площадок для строительства в столице, и в этом случае доход естественным путем будет перетекать на более свободные региональные рынки”.