Квартиры и недвижимость

Усыхание стройки

 

В Москве грубо сократились объемы строительства. Произошло это ещё до начала финансового кризиса

Фото: Ника Зиангирова

Первый заместитель главы администрации города столицы недавно заявил, что за 9 месяцев с начала 2008 года в Москве введено возле 2 млн кв. м жилья. Это без малого в два раза меньше, чем за аналогичный отрезок времени прошлого года, когда было введено почти 3,6 млн кв. м. Интересно, что такое катастрофическое падение объемов произошло задолго до обвала финансовых рынков. То есть повинны не “мировые банкиры”, а что-то , как говорится, “в консерватории неладно”.

Параллельно сворачиванию объемов стройки шло резкое повышение доли городского заказа. В первые 9 месяцев было построено 1,3 млн кв.м. для городских нужд. То есть уже две трети нового жилья не попадают на рынок. Таким образом, в Москве формируется безупречно новая ситуация, когда доля коммерческих застроек становится все менее и менее значительной. Если так будет тянуться и дальше, то вскоре у покупателя жилья вообще не останется никакого выбора.

Девелоперы - в долгах

В 2008 году Столица в полной мере ощутила сокращение стройки: объемы за 9 месяцев вдруг упали малость ли не вдвое. “Объемы строительства реально упали. Больше того, в следующем году увеличения стройки не прогнозируется. Главным образом это обусловлено тем, что многие компании сосредоточены на завершении уже имеющихся объектов. В целом же речь идет о серьезном увеличении сроков строительства”, - отмечает управляющий по маркетингу ГК “Конти” . По его словам, тот самый ход позволительно втолковать макроэкономическими проблемами. На многих застройщиков оказала воздействие обстановка на фондовом рынке, повлекшая за собой ужесточение условий по выдаче кредитов.

Многие из девелоперов оказались перед необходимостью выплачивать серьезные кредиты банкам при отсутствии возможности рефинансировать кратковременную задолженность. К примеру, кратковременная задолженность ГК ПИК составляет 1,3 млрд долларов, “Главмосстрой” за год увеличил кредиторскую задолженность почти на 50% - с 24,86 млрд до 37,1 млрд рублей. Mirax Group до конца года должна возвратить банкам 260 млн долларов. Девелоперы вели себя в последние годы жутко агрессивно: на заемные средства покупали все новые и новые площадки. Одна из целей таковый стратегии - выход на IPO с большим земельным банком. При всем при том успели разместиться на фондовом рынке меньше десятка компаний - прошлой осенью начался важный кризис ликвидности.

В последние месяцы более того девелоперы, успевшие разместиться на фондовом рынке, испытывают трудности с кредитованием. Одной из причин стало трансформирование отношения банков к размеру максимальных кредитов. В основе такого изменения лежит обесценивание акций этих девелоперских компаний. Так, капитализация “Системы Галс” на LSE достигла грубо 300 млн долларов, при том что еще 1 июля она составляла 1,576 млрд, а в мае 2008 года - 2,3 млрд долларов. Капитализация ГК ПИК сократилась с 13,456 до 4,44 млрд долларов, цена AFI Development упала с 4,07 до 1,468 млрд долларов, а ГК ЛСР - с 7,45 до 3,28 млрд долларов.

Падение стоимости публичных компаний отразилось и на стоимости тех компаний, которые еще не провели IPO. По данным источников в девелоперских компаниях, стоимость российских застройщиков в истинный миг высчитывается с минимальным дисконтом в 50% по отношению к июльским показателям. Учитывая, что банк не может выдать компании кредит больше, чем она стоит, многие столкнулись с проблемой получения необходимых средств.

“Поскольку большинство кредитов были краткосрочными, больше всего в текущее время страдают те, кому нужно погасить их, например, до конца этого года. Они, разрешено сказать, в текущий момент оказались заложниками ситуации. Компаниям нужно более сбалансированно близиться к своим долгам, по возможности рассредоточивать их, продлевать по срокам”, - говорит председатель совета директоров корпорации “Инком” .

Некоторые компании уже заявили о замораживании новых проектов. Сильно типичен отказ Mirax Group от строительства жилого комплекса на месте ЛЭП на севере Москвы. Вдогон за отказом компанию покинули ее вице-президент , отвечавший за этот проект, и строй сотрудников.

Без ипотеки и новых площадок

Не оправдались надежды застройщиков и на высокую динамику продаж, так как резко уменьшились возможности покупателей по ипотечному кредитованию. Многие банки отказались от ипотечных программ, связанных с первичным рынком, тем самым солидно осложнив условия по кредитам на вторичку. С сентября 2008 года все крупные банки повысили кредитные ставки. В их числе ВТБ 24, Абсолют Банк, Росевробанк и Альфа-банк. Во всех этих учреждениях ставки по длинной ипотеке поднялись вплоть до 15%.

С 15 сентября АИЖК ужесточило правила рефинансирования ипотечных кредитов, выдаваемых банкам-партнерам , в частности перестало выкупать кредиты с первоначальным взносом меньше 30%. И все-таки этого оказалось недостаточно. С 1 октября банки единственный за другим стали всецело покидать от ипотеки на первичном рынке. В частности, Райффайзенбанк закрыл программу кредитования покупки квартир в новостройках. Как объясняют в кредитном учреждении, ипотека новостроек по сути дела ничем не обеспечена при риске, что девелопер не достроит дом. Такое же заключение принял ВТБ 24, отказавшись от кредитования жилья в домах, готовых менее чем на 80%.

Активный мониторинг заложенных на первичном рынке объектов проводят Абсолют Банк и Альфа-банк , а Транскредитбанк остановил все ипотечные программы, не связанные с РЖД. В результате девелоперы, испытывающие сложности с получением кредитов, лишились возможности профинансировать свои проекты за счет продаж по ипотеке.

Еще одним фактором, вызвавшим сокращение объемов строительства, участники рынка называют минус перспективных площадок под застройку. “В 2008 году на сайте Московского тендерного комитета имелось только два предложения на участие в аукционе. Это реконструкция микрорайона Марьина Рощица и возведение многофункционального комплекса на улице Профсоюзная. Других предложений по строительным площадкам жилой застройки нет”, - говорит аналитик информационно-аналитического отдела УК “Пересвет-Инвест” .

Более того, эксперты предполагают, что финансовый кризис текущего года вынудит многих девелоперов заморозить сооружение на начальных этапах, это приведет к еще большему сокращению предложения. Помимо того, затормозились программы по освоению так называемых сложных территорий: земель под ЛЭП или территорий промзон. В частности, даже эдакий немалый игрок, как УК “Уникор” , уже страсть сколько лет никак не может инициировать строительство “Садовых кварталов” на месте завода “Каучук”.

Есть и еще один момент снижения объемов строительства, о котором девелоперы отдают предпочтение не говорить. В последние два года резко усложнилась организация согласований. Внешне-то система не изменилась, но многие даже опытные девелоперы ныне не могут согласовать стройки и вынуждены сбывать их. Возможности же прохождения системы остались только у сильно узкого числа привилегированных игроков. В кулуарах девелоперы говорят, что нынешнее сокращение объемов строительства - побочный результат передела рынка строительных площадок.

Снижение цен маскируют скидками

Большинство экспертов предрекает в 2008 году срыв планов по строительству жилья в Москве. “Очевидно, что сроки завершения строительства большей части объектов, заявленных на 2008 год, будут перенесены на финал года, а частично и на активизация следующего года. Возможность отставания от прежде заявленных сроков начатых проектов высока. Все это скажется на объемах предложения, недочет которого будет ощущаться уже в следующем году”, - говорит генеральный босс АКЦ “Миэль” .

Фото: ИТАР-ТАСС

По словам Константина Попова, даже тот маленький прирост, тот, что наблюдается на рынке вторичного жилья (в конце лета на рынке было рядом 25 тыс. квартир, сегодня - 28 тыс.), не может компенсировать дефицита. “Тем девелоперам, которые не дошли до фазы появления этого розничного товара, сейчас хуже всего. Если им сейчас не пролонгируют финансирование, единственное, что им останется, - это реализовать весь проект, потому как что в розницу, даже со скидкой, они сбыть пункт прайса не могут - его просто нет”, - говорит Константин Попов.

В октябре резко увеличилось число квартир на вторичном рынке, предлагаемых к продаже, и впервой за долгое момент снизились цены на некоторые виды недвижимости. “В сентябре активизировались собственники инвестиционных квартир. Их численность оценивают в 8-20 процентов от общей массы предложения элитной жилой недвижимости. За две последние декады сентября было выставлено квартир на продажу столько, сколь в обычной ситуации за три месяца. При этом на практике все квартиры выставляются по максимальной рыночной цене. Коррекция цен идет только на квартиры, которые экспонируются долгое время. Панических настроений нет”, - считает , шеф департамента аренды элитных квартир Penny Lane Realty.

На первичном рынке застройщики пытаются не афишировать общего снижения цен, маскируя его под различные скидки, специальные акции, льготы или, скажем, бесплатные машино-места. Есть данные, что реальное падение цен за 6 недель с начала осени оставило уже 5-10% . А по данным генерального директора Tweed , в сегменте коммерциал класса на рынке появились предложения от инвесторов с 20−процентными дисконтами.

Однако девелоперы и риэлтеры не хотят доверять в вероятность длительного падения цен. Их логика такова: столичный рынок питается деньгами из сырьевого сектора. И в то время как менеджеры этого сектора и смежных областей получают высокие зарплаты, рынок не просядет - уж очень громадный остается потенциальный спрос.

По мнению генерального директора компании NRG National Realty Group , есть немного сценариев развития ситуации на московском рынке недвижимости: “Умеренно оптимистический сценарий предполагает, что стагнация продлится примерно года с понижением цен на пять-семь процентов, а в экономсегменте - до десяти процентов. Умеренно пессимистический сценарий означает стагнацию длительностью в два года. Цены при таком варианте могут снизиться на 10-15 процентов, а в экономклассе до 20 процентов. Наконец, есть и катастрофический сценарий: в течение ближайших шести месяцев произойдет обрушение рынка на 35-50 процентов с последующей стагнацией на год-полтора , и только сквозь полтора-два года может возникнуть восстановление рынка”.