Квартиры и недвижимость

Игорь Михеев, генеральный шеф самарской СК “Портал”, считает, что в сегодняшней ситуации для строителей наименее рискованно заморозить новые проекты и сосредоточиться на выполнении текущих обязательств перед инвесторами

Рынок недвижимости сегодня выбит из колеи слухами о вероятном снижении цен в связи с финансовым кризисом. Сколь они обоснованны, на ваш взгляд?

Экономических предпосылок к снижению цен покуда нет: некоторое уменьшение стоимости стройматериалов и подрядных работ сезонное явление, никакие налоги строителям не снизили, не упростили. Но у застройщиков, в связи с кризисом, сокращаются объемы продаж. Чтобы простимулировать спрос, многие строительные компании, видимо, проведут акции по снижению цен.

“Портал” планирует проводить подобные акции?

У “Портала” в то время как есть вероятность финансировать сооружение за счет собственных средств и кредитов, которые были получены ранее, хотя объемы продаж снижаются и у нас. Думаю, в течение месяца мы можем сходить на то, чтобы предложить своим клиентам скидки в 5−10 процентов.

Насколько остро стоит вопросительный мотив о стимуляции спроса? Намного он снизился, судя по статистике ваших сделок?

Объем продаж в августе-сентябре этого года раза в два меньше того, что был в аналогичный отрезок времени прошлого. Отчасти из-за того, что потенциальные покупатели останавливают свой выбор выждать время. Отчасти - из-за того, что в этом году меньшая доля потенциальных покупателей квартир имеет возможность обрести ипотечный кредит. Помимо того, сокращение количества сделок связано вообще с кризисом в экономике складывается впечатление, что в регионе нетрудно нет денег.

А что с инвестиционными сделками? Они также приостановлены?

В наших объемах продаж на инвестиционные квартиры приходится процентов 20. В текущий момент в инвестиционных целях покупают мало. Имеет местоположение попятный процесс: некоторые дольщики, которые когда-то приобретали у нас квартиры, обращаются к нам с предложением сбыть их - мы оказываем такие услуги.

Сделки были завершены?

Всплеск обращений наблюдался в начале сентября. За месяц мы продали единицы квартир. Думаю, до конца года все, кто захотел отдать недвижимость в наших объектах, это сделают.

Так если цены на жилье будут расти, на что инвесторы продают свои квартиры?

Они стремятся зафиксировать польза - у нас многие проекты перешагнули экватор или находятся на завершающей стадии строительства. Жилье, которое приобретается в инвестиционных целях на начальных стадиях строительства объектов, чаще всего в это миг и продается. Дальше увеличение есть, но он незначительный. Оттого инвестору выгоднее легко фиксировать прибыль, продав долю в объекте на миг его ввода в эксплуатацию, чтобы, например, инвестировать в следующий проект, тот, что находится на начальной стадии строительства.

И куда же инвесторы вложат деньги? Есть ли возможность у строителей давать начало новые проекты при дорожающих кредитах и низкой динамике продаж? Как дефицит кредитных средств отразится на новых проектах “Портала”?

Большая доля объемов строительства “Портала” обеспечена собственными средствами компании, а не банковскими кредитами. Например, “Портал Билдинг” мы строим без привлечения кредитных денег, охват кредитной линии по коттеджному поселку “Монако” составляет менее 15 процентов от общей выручки, которую мы хотели бы принять по этому проекту. Займы нужны в основном на начальной стадии строительства, когда люди ещё оценивают, пойдет план или нет. Ближе к середине готовности объекта средств, которые мы получаем от покупателей, полностью хватает на финансирование строительства и на погашение кредитов.

Так каковы планы “Портала” на следующий год?

Мы продолжим работу по всем текущим стройплощадкам. Что касается идеально новых проектов, то все они пока отложены.

Из-за чего?

Когда у банков особенно нет желания кредитовать, а застройщики испытывают дефицит собственных средств из-за слабых продаж, средства лучше направлять на те объекты, которые уже строятся. Тем больше что у новых проектов риски сами по себе высоки - в городе не решен вопрос с выделением земельных участков. Те стройплощадки, что мэрия выставляет на торги, обременены отселением, механизмы которого не прописаны. В текущее время не час приниматься за проблемные проекты. Так что мы выбрали наименее рисковую стратегию.

Несмотря на то, что строительный коммерциал не здорово зависит от банков, тем не менее многие самарские застройщики имеют серьезные кредиты. Не грозит ли их стройкам подъем ставок, закрытие кредитных линий?

Кредиты уже подорожали на 1,5−2,5 процента. Но для строительного бизнеса, рентабельность которого превышает 15−20 процентов, это несущественно. Что касается кредитов под строительство, то если застройщик успел предпочесть всю заемную сумму и построил достаточную долю объекта, проблем быть не должно. Если же между банком и застройщиком были достигнуты только договоренности о возможности проектного финансирования, высока вероятность, что переговоры могут быть приостановлены. Впрочем, если экономика проекта была изначально просчитана верно, вопрос с финансированием решаем. Но если застройщик заведомо начал реализовать квартиры ниже себестоимости, никакие банковские кредиты его не спасут. И его банкротство не имеет никакого отношения к финансовому кризису.

Интервью взяла Наталья Дядик