Квартиры и недвижимость

В тисках обстоятельств 1

 

Долговой кризис ударит по финансовому благополучию операторов рынка недвижимости, заморозит хозяйственную активность в строительном секторе, но вряд ли приведет к обвалу цен на жилье


Фото: Ника Зиангирова

На рынке недвижимости царят выжидательные настроения. Граждане предвкушают падение цен на квартиры, аналитики инвесткомпаний предсказывают волну банкротств девелоперов.

Проблемы, с которым в эти дни столкнулись застройщики и риэлтеры, всем известны: это понижение объемов продаж, сокращение персонала, замораживание перспективных проектов, трудности с рефинансированием долгов. Все они спровоцированы долговым кризисом и усугублены запоздалой реакцией компаний на тревожные сигналы, поступающие с рынка.

Впрочем, положение игроков строительного рынка не выглядит безнадежным. Сбои, возникшие в хозяйственных и финансовых процессах, загоняют сегмент в полосу стагнации, и все-таки сильное охлаждение ему в то время как не грозит.

Тревожные сигналы

Кризисные явления на рынке недвижимости стали обнаруживаться ещё весной этого года. Банки начали ужесточать ипотечные программы из-за трудностей с рефинансированием уже выданных ипотечных кредитов. В связи с отсутствием развитого внутреннего рынка рефинансирования кредиторы использовали трансграничную, офшорную секьюритизацию. Следом кризиса на международных рынках эта лазейка захлопнулась, и банки остались без длинных денег.

В то же час проблемы с получением кредитов и финансированием строек стали проверять небольшие и средние строительные компании (одновременно реализующие не больше двух-пяти девелоперских проектов). Многие предприниматели жаловались “Эксперту”, что денежки подорожали, объекты заморожены на стадии котлована, оттого что нечем уплачивать подрядчикам. Обязательным условием стало существование не менее 30% собственных средств от объема проектного финансирования и ликвидное обеспечение кредита.

В начале года начался отток капитала, зарубежные компании стали выводить капиталы из российских банков. По данным Росстата, приток иностранных инвестиций в первом полугодии составил 46,53 млрд долларов (на 22,9% меньше, чем за аналогичный отрезок времени прошлого года), а объем направленных за тот же промежуток времени инвестиций из России за предел - 52,2 млрд долларов (на 42% больше по сравнению с первым полугодием 2007 года). Вместе с тем на квартирном рынке сократилось численность инвестиционных сделок.

Ужесточение условий кредитования, отток капитала, уход с рынка спекулянтов означал, что до времени или поздненько возникнет дефицит финансирования. При всем при том крупные строительные компании, в то период еще имевшие доступ к банковским кредитам, проигнорировали тревожные сигналы. Вместо того чтобы пересмотреть финансовую и инвестиционную политику, они продолжали наращивать долговую нагрузку. Возможно, многих ввело в заблуждение резкое повышение цен на жилье, зафиксированное в начале года. В мае начальник одного из крупнейших петербургских строительных холдингов уверял корреспондента “Эксперта”, что никаких трудностей с получением кредитов на рынке нет, а недвижимость и строительные материалы пользуются устойчивым спросом.

Утратили доверие

Вторая волна кризиса пришлась на летние месяцы и началась с падения котировок акций строительных и девелоперских компаний (которое продолжается до сих пор). Несмотря на улучшающиеся базовые финансовые и экономические показатели подешевели акции более того тех компаний, которые долгое пора оставались невосприимчивыми к негативным тенденциям. Так как обстановка на финансовых рынках продолжала ухудшаться, у инвесторов возникли сомнения в том, что российские застройщики смогут рефинансировать колоссальные долги.

Заволновались производители стройматериалов: они перестали питать доверие в светлое перспектива строительного рынка. В начале года лихорадило рынок цемента, а во втором полугодии снижение спроса ощутили производители других материалов. “Тогда как первое полугодие прошло более или менее нормально, во втором, с июля, на строительном рынке ощущался если не спад, то стагнация”, - говорит гендиректор финской компании Ruukki (компания производит здания из металлоконструкций). По словам г-на Чернышева, весной на рынке металлопроката грубо выросли цены, что привело к увеличению себестоимости строительства. При этом застройщики, вынужденные пересматривать цена проектов, столкнулись с трудностями при привлечении заемных средств. Многие девелоперские проекты были отложены.

Ближе к осени в индустрии стройматериалов началось сворачивание перспективных инвестпроектов, запущенных в ожидании строительного бума. Например, австрийский концерн Strabag отказался от планов по развитию цементного коммерциала в России и создания совместного предприятия с “Базэлцементом” по строительству заводов (осенью 2007 года у компании было намерение в течение двух-трех лет раскрыть в Восточной Европе и России не менее десяти новых цемзаводов). Самый крупный производитель цемента “Евроцемент груп” масштабным инвестициям в отечественную цементную индустрия остановил свой выбор покупку пакета акций швейцарской цементной корпорации Holcim. По экспертным оценкам, его стоимость составила примерно 1,39 млрд долларов.

Осеннее охлаждение

Сейчас рынок строительства и недвижимости захлестнула третья, вероятно самая продолжительная, волна кризиса.

Кредитование новых строительных проектов без малого прекращено, рефинансирование старых долгов буксует. Некоторые банки пересматривают процентные ставки по уже выданным кредитам. “Коммерческие банки сами вынуждены гасить межбанковские кредиты, а государственные озабочены борьбой с инфляцией, оттого все краны сознательно закрутили, максимально осложнив привлечение финансирования. Все делается для того, чтобы денег в экономику поступало меньше, для борьбы с инфляцией”, - говорит единственный из наших собеседников.

Ипотечное кредитование заморожено. Банки установили запретительные процентные ставки (около 16% в рублях, рядом 12% в долларах) либо приостановили выдачу ипотечных кредитов. “Ни у кого нет понимания стоимости денег”, - заявил на днях председатель правления - президент Московского кредитного банка .

В свою очередность игроки рынка недвижимости ощутили снижение спроса и подъем предложения. По словам финансового директора инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group , если раньше нестабильность на фондовом рынке сопровождалась повышением спроса на недвижимость, то сейчас поведение людей изменилось. “На загородном рынке продажи в августе-сентябре снизились в два, а у некоторых в четыре раза. Видимо, инвесторы остановили свой выбор более консервативные способы сбережения денег”, - констатирует она. Глава отдела новостроек бюро недвижимости “Агент 002″ говорит, что спрос в течение последних месяцев снизился на 30-40%. “Мы зафиксировали небольшое снижение количества заключенных сделок в пределах десяти процентов”, - сообщил руководитель аналитической службы агентства недвижимости МИАН . По словам директора департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty , в сентябре активизировались обладатели инвестиционных квартир: число жилья, выставленного на продажу, приметно возросло.

Стоять до последнего

Эксперты не могут со всей определенностью сказать, как будут рскручиваться события на рынке недвижимости: посреди специалистов есть сторонники и “медвежьего”, и “бычьего” трендов. “Медведи” полагают, что кризис в финансовой сфере неизбежно отразится на всей экономике: снизятся доходы населения, сократится объем потребления, вырастут просрочки по ипотечным кредитам, увеличится предложение квартир на рынке. Затоваривание повлечет за собой обвал цен и банкротство многих девелоперов.

“Быки”, напротив, ждут возобновления роста цен на недвижимость. Они уверены, что количество денег, выведенных с фондового рынка (по разным оценкам, это возле 30-60 млрд долларов), будут вложены в покупку квартир, потому как доверие к инструментам фондового рынка безнадежно подорвано. При этом спрос превысит предложение: трудности с финансированием новых проектов приведут к снижению объемов строительства. Слухи о банкротстве строительного сектора им представляются надуманными, ибо слухи эти зачастую порождены финансовой отчетностью компаний, которая не завсегда отражает истинное положение дел. “Например, объем выручки не учитывает поступлений денежных средств по незакрытым инвестиционным контрактам, а они могут быть существенными. Помимо того, девелоперы занимают средства в основном либо на стройку, либо на формирование своего бизнеса, на покупку новых проектов. Это рискованно в том случае, если не наблюдать за ликвидностью проектов и не контролировать себестоимость строительства. Только такие игроки либо держатели “мертвых” активов, не генерирующих денежные потоки, рискуют обанкротиться”, - размышляет один из участников рынка.

Оба варианта целиком возможны. Но не исключается и промежуточный сценарий: рынок проскользнет между Сциллой и Харибдой и впадет в продолжительную стагнацию. Существенная коррекция цен возможна в регионах, но маловероятна в Москве. “Сейчас многие девелоперы рассчитывают на оптовую продажу квартир, потому они не пойдут на снижение розничных цен, - уверен президент корпорации “Инком” . - Столичный рынок консолидирован, инвесторы придерживаются согласованной стратегии. Резкие скачки, провалы цен никому не выгодны. Все понимают, что это может обрушить рынок. Кроме того, привлекать инвесторов, сбывать проекты на падающем рынке будет невозможно. Все будут стоять до последнего”.

Если рынок впадет в спячку, то оживить его сможет только приток инвестиций, возобновление долгового финансирования, повышение доступности ипотеки. Приложить руку к реанимации хозяйственной активности в строительном секторе могли бы и федеральные власти. Вместо того чтобы вкладывать бюджетные средства в сооружение устаревших панельных домов, самое миг запустить полноценную программу жилищного строительства на федеральных землях, опирающуюся на ипотечные либо арендные схемы реализации квартир и способную изменить технологический уклад отрасли.