Квартиры и недвижимость

Прогноз поведения цен на рынке недвижимости в 2008 году пересматривается ежемесячно с осени 2007-го. Диапазон предсказаний до такой степени велик, что разрешается изъясняться только о нижней планке - 20%

Прогнозировать ценовую ситуацию на рынке недвижимости все сложнее, оттого что на нее влияет море факторов, от макроэкономических и политических до психологических. Причем в последние годы появились новые причины. Недавно в ход включился фондовый рынок: как только там складывается неблагоприятная конъюнктура, инвесторы тотчас перемещаются на рынок недвижимости. Оттого доля спекулятивных сделок с жильем растет и в периоды быстрого роста цен может добиваться 50% всех сделок. К сожалению, в России есть только два рынка, которые помогают беречь средства, - финансовый и недвижимости.

Марк Лернер, генеральный управляющий компании “Петрополь”:

- Увеличение цен на жилую недвижимость в Петербурге составит приблизительно 20% в рублевом эквиваленте (10% собственно роста и инфляционная составляющая) - такие прогнозы звучали в конце 2007 года. Первые два месяца нового года исчерпали половину этого прироста. Потому дальнейшее формирование ситуации не разрешено прозвать однозначным. События могут рскручиваться по трем сценариям, произвольный с разной степенью вероятности.

Вариант 1. Цены вырастут за год на 40%.

Дорожать, как и в 2006 году, будет в первую очередность малогабаритное и дешевое жилье, пользующееся инвестиционным спросом. Главное обстоятельство для осуществления данного сценария - отсутствие глобальных потрясений и катаклизмов, вывод всех проблем в рабочем порядке.

У такого варианта есть две предпосылки. Первая - состояние легкой нестабильности в финансовом секторе (падение доллара США, лихорадка на фондовых рынках). Вторая - существование денежных средств (рост цен на нефть).

Вероятность - 50%.

Вариант 2. Цены на петербургском рынке жилья вырастут на 20−25% в течение января-марта 2008 года. К лету наступит стагнация.

Предпосылки для такого варианта:

- большой порядок цен отсечет большее число потенциальных покупателей, которые смогут разрешить себе взять жилье, в том числе и за счет ипотеки, на рынке наступит передышка - привыкание к ценам;

- возможное углубление ипотечного кризиса, разрастание которого ударит по уровню ликвидности, окажет психологическое давление на инвесторов, приведет к кризису доверия, фобии инвестирования в недвижимость.

Вероятность - 30−40%.

Вариант 3. Цены вырастут за год на 30%.

Произойдет это под влиянием рекламной и PR-активности операторов рынка, которые спровоцируют важный подъем вложений в недвижимость. Тот самый вариант является наименее рациональным, но благодаря огромный значимости психологического фактора для рынка недвижимости реальным.

Вероятность - 5%.

Игорь Жигунов, заместитель председателя правления Городского ипотечного банка:

- На фоне сравнительно небольшого объема строительства, вдвое сократившегося качественного предложения на рынке вторичного жилья и роста реальных доходов населения целиком стоит дожидаться повышения цен на недвижимость, и в некоторых регионах - полностью серьезного.

Кроме того, обстановка на финансовых и фондовых рынках и отсутствие альтернативных недвижимости инструментов инвестирования (понятных главный массе потребителей) заставляет вкладывать средства или переводить их с фондового рынка на рынок недвижимости.

Уже за январь-февраль 2008 года стоимость на недвижимость в зависимости от сектора рынка выросла на 5−15%. Таким образом, в течение года совершенно стоит ждать повышения цен, в особенности на земельные участки (по направлениям Пушкинское, Ломоносовское, Выборгское), на жилье классов “комфорт” и “элита”. Минимально цены вырастут сообразно инфляции (прогноз - 11−12%), но могут подрасти на немного десятков процентов.

Сергей Цветков, вице-президент ЗАО “Строймонтаж”:

- Рост цен на жилую недвижимость в 2008 году составит 25%. Заметная коррекция в сторону повышения наблюдалась уже в конце 2007 года. Рост цен спровоцировала финансовая нестабильность на фондовых рынках: многие инвесторы уходят с рынка акций и вкладывают гроши в недвижимость.

Никаких политических потрясений рынок не ожидает, вследствие этого цены первого полугодия 2008 года будут предуготовлять сезонные факторы. Весной и осенью 2008 года - больше динамичный рост цен, летом - традиционное затишье. Потихоньку начнет реализовываться отложенный спрос. В полной мере этот момент будет игрывать образ уже во втором полугодии.

Платежеспособный спрос по-прежнему толкает цены вверх. В 2008 году он оценивается в 2,5 млн кв. м. Будет сдано примерно 2,7 млн кв. м, в том числе более 500 тыс. кв. м бюджетного жилья.

К концу 2008 года ожидается взлет ипотечного рынка. Отчасти это будет связано с новым витком развития ипотеки следом потрясений финансового кризиса. Несмотря на ужесточение требований к заемщикам, объем ипотечного кредитования продолжает расти. В текущем году ожидается рост объемов кредитования до 70 млрд рублей.

Сергей Сыровойский, вице-президент Корпорации ЛЭК:

- Объективных предпосылок для резкого роста цен нет. Судя по сегодняшней ситуации, разрешено калякать об их плавном подъеме: у застройщиков достаточный объем предложения. Помимо того, с некоторой натяжкой не возбраняется сказать, что спрос и предложение уравновешены.

Однако на рынке действует ещё единственный фактор - психологический. Он - единственный, тот, что может повлиять на ценовую ситуацию, но крайне сильный. Мы помним 2006 год, когда на рынке возник ажиотажный спрос, причины которого до сих пор совершенно не выяснены.

Если рынок в 2008 году сам себя перегреет, ситуация повторится. Думаю, что предстать она может в мае-июне. При всем при том необходимо надеяться, что панической скупки квартир не произойдет, потому как аккурат в это миг застройщики планируют вывести на рынок безотлагательно четыре-пять крупных жилых комплексов. То есть острого дефицита строящегося жилья не будет. Надеюсь, что до ценовой ситуации 2006 года занятие не дойдет.

Санкт-Петербург