Квартиры и недвижимость

Все включено

 

В Великом Новгороде начали к возведению микрорайона-миллионника, тот, что не сумели отгрохать во времена плановой экономики


Cотрудники ОАО “Институт Новгородгражданпроект” работают над окончательным вариантом проекта застройки Деревяницкого микрорайона

Фото: Александр Орлов

Несмотря на общероссийский бум жилищного строительства, наблюдающийся в последнее время, строительная отрасль Новгородской области очевидно не относится к числу преуспевающих. Если на проблемный аграрный сектор в структуре ВРП приходится 4,3%, то на строительный - 4,5% (для сравнения: в 2007 году стройкомплекс страны формировал 5,1% ВВП).

В прошлом году новгородские строители поставили оригинальный рекорд, возведя 204 тыс. кв. м жилья, столь не вводили в эксплуатацию уже лет десять. Тем не менее эта внушительная цифра вдвое ниже аналогичного показателя, достигнутого в 1980 году.

Сегодня в регионе насчитывается уже 68 тыс. человек, которые остро нуждаются в решении квартирного вопроса. При существующих темпах поджидать новоселья им придется ещё долго: в расчете на одного жителя в Новгородской области строится всего 0,25 кв. м жилья в год (0,35 кв. м - в целом по России).

Виват инвестор!

Достигнуть планки в 1 кв. м новостроек на среднестатистическую российскую душу населения (в Европе тот самый показатель составляет 3−4 кв. м на одного человека) намерены в Новгородской области. Жилищное возведение отнесено в настоящий момент к числу приоритетных сфер инвестирования.

В апреле Комитет по управлению госимуществом Новгородской области провел открытый аукцион по продаже права аренды земельного участка площадью 206 га сроком на 10 лет для комплексной застройки микрорайона Деревяницы. Это что ни на есть изрядный план за всю историю Великого Новгорода - 1,3 млн кв. м жилья различных ценовых категорий, совершенный пакетик социальной инфраструктуры.

Стартовая цена права возведения Деревяниц составила 1,5 млрд рублей. Об участии в аукционе заявили немного крупных строительных компаний Санкт-Петербурга и Москвы, но победителем стал столичный строительный холдинг “СУ-155″ , входящий в тройку самых крупных компаний страны.

Холдинг безоговорочно принял правила игры для инвесторов, входящих в регион. Правила эти просты: на месте сформировать структуру, которая будет отчислять в областной и муниципальные бюджеты все полагающиеся им налоги и сполна применять местные ресурсы, в том числе трудовые. С апреля по июль в муниципальный бюджет Великого Новгорода за аренду земли уже перечислено больше 400 млн рублей.

Местный ресурс, от подрядных организаций до производителей различных строительных материалов, также будет задействован при создании Деревяниц. Так, в составе холдинга есть шесть проектных институтов, но проект детальной застройки новгородского микрорайона разрабатывают новгородские специалисты. На этом проекте они смогут получить до 500 млн рублей.

По информации новгородского отделения государственного учреждения “Федеральный лицензионный центр”, жилищным строительством в области занимаются 1155 юридических лиц, в том числе 199 частных предпринимателей. Имеются в этом месте кроме того “дочки” крупных европейских компаний, выпускающих теплоизоляционные материалы, фанеру, брус и др. Как сказал корреспонденту “Эксперта С-З” президент Ассоциации строителей малого и среднего коммерциала Великого Новгорода Дмитрий Игнатов, местное строительное сообщество крепко рассчитывает принять объемные подряды на строительстве Деревяниц.

Губернатор Сергей Митин убежден, что приход в регион настолько крупного инвестора, как СУ-155 , стал своего рода сигналом и для других лидеров отечественного строительного комплекса. В администрацию уже поступили предложения о размещении на территории области еще одного цементного завода (помимо того, что сооружает сегодня в Окуловском районе “Базэл-цемент”) , предприятий по производству кирпича, других строительных материалов и компонентов.

Свежий взгляд

Председатель Комитета строительства, дорожного и транспортного хозяйства администрации области Ирина Желтова говорит, что мысль комплексной застройки микрорайона Деревяницы родилась давно, еще во времена СССР. Но более того у плановой экономики не хватило ресурса реализовать до того грандиозный проект.

Нынешний план детальной планировки (уточненный и актуализированный в 2004 году) предусматривает сооружение 1,3 млн кв. м жилья как повышенной комфортности, так и приближенного к социальным стандартам, возведение трех школ без малого на 6 тыс. мест, 12 детских садов для 2 тыс. ребятишек, нескольких спортивных сооружений и многих других объектов социальной инфраструктуры. В общей сложности микрорайон рассчитан на полноценное проживание 60 тыс. человек.

“Мы не без затей стряхнули пылюка с прежнего проекта, - говорит глава АО “Новгородгражданпроект” Владислав Букетов, - мы его сильно капитально корректируем с учетом тех современных строительных технологий и конкретных серий домов, которые применяет инвестор-застройщик. Но основная идея проекта - увязать застройку с двумя православными храмами, расположенными на территории будущего микрорайона, - осталась неизменной. Улицы будут спланированы так, чтобы храмы были видны из всякий точки Деревяниц”.

Планом предусмотрены пешеходная зона посредством весь микрорайон, парковые зоны и скверы. В различие от “застойного” проекта, первостепенный упор делается не на коттеджи, а на панельные многоэтажки - центральную улицу застроят высотными домами, предположительно от 9 до 22 этажей, кирпичные дома будут исполнены по индивидуальным проектам.

Подстраиваясь под крупного инвестора, новгородским проектировщикам пришлось пересмотреть и принципы подачи тепла, воды, отвода стоков. В Деревяницах, рассказывает Букетов, будут применены новейшие технические разработки. В частности, муниципальное предприятие “Новгородский водоканал” построит насосную станцию на берегу Волхова, проложит возле 10 км водопровода. В инженерную инфраструктуру микрорайона вложены существенные суммы - рядом 8 млрд рублей. А общая стоимость комплексной застройки - 52,3 млрд.

Из федерального кошелька

Подводя недавно итоги первого года губернаторства, Сергей Митин констатировал малоприятный для новгородских чиновников факт: у области не было денег на вывод системных проблем, оттого что она не участвовала в федеральных программах и, соответственно, не могла претендовать на финансирование из федерального бюджета.

Причина неучастия, деликатно сказал Митин, - невысокий порядок чиновничьего менеджмента. Например, регион до сих пор не смог оформить и передать свою заявку в Фонд реформирования ЖКХ, откель мог бы обрести колоссальные, свыше 1 млрд рублей, средства, чиновники только в настоящий момент приступили к этой работе. Федеральное финансирование на жилищное строительство в свое время тоже заполучить не смогли, хотя очередность нуждающихся год от году только увеличивалась.

По мнению Ирины Желтовой, отчасти мешало то обстоятельство, что кредит могла забрать только администрация. В настоящее время правила игры изменились, заемщиком может выступать сам застройщик, и регион, пройдя конкурсный отбор, в этом году в первый раз получил государственную поддержку своего масштабного жилищного проекта. Новгородская область стала участником федеральной целевой программы “Жилище” на 2008−2010 годы, точнее подпрограммы “Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства”.

“Это значит, что нашему застройщику откроют кредитную линию на 5,7 млрд рублей и в установленном порядке ему будет субсидирована процентная ставка по кредиту, - объясняет Ирина Желтова. - На оплату процентной ставки предусмотрено в общей сложности 675 млн рублей, львиную долю этой суммы, 641,1 млн рублей, составят средства федерального бюджета”.

На условиях софинансирования Новгородская область стала участником еще одной подпрограммы все той же федеральной программы “Жилище” - “Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры”. В итоге на инженерное обустройство Деревяниц пойдет 509 млн рублей из бюджетов всех уровней и самая большая доля, 461 млн рублей, будет позаимствована из федерального бюджета.

Цена квадрата

По данным статистики, новгородское жилье - одно из самых дешевых в Северо-Западном федеральном округе. В среднем 1 кв. м на областном первичном рынке недвижимости стоиь покупателю в 33.520 рублей, на вторичном - в 35.270. Разумеется, в самом Великом Новгороде стоимость квадрата выше, чем в других городах и поселках региона (от 44 до 50 тыс. рублей), но все одинаково это приметно ниже сложившихся в среднем по СЗФО 64.950 рублей.

Пока новгородский рынок недвижимости, единодушно констатируют эксперты, далек от затоваривания - спрос все еще опережает предложение. И все-таки реализация столь крупного проекта, как создание микрорайона Деревяницы, неминуемо скажется на состоянии рынка. Риэлторы высказывают предположение, что ввод Деревяниц в эксплуатацию приведет к “залповому выбросу” вторичного жилья, и прогнозируют понижение цен на бывшие в употреблении квартиры. Помимо того, специалисты считают, что приход в регион столичного застройщика поспособствует повышению конкуренции посреди местных строительных компаний.

Однако даже крупному инвестору сложно возводить здоровый объем жилья, не имея гарантии, что оно будет реализовано. Проект “Деревяницы” предполагает стопроцентное финансирование строящихся квартир их будущими собственниками на стадии строительства.

Проектная цена 1 кв. м - 26 тыс. рублей. В принципе, это не так много, если учесть, что расчетная стоимость 1 кв. м жилья, учитывающая производственные издержки строителей, составляет в Новгородской области порядка 29 тыс. рублей, что броско выше аналогичного показателя других регионов Северо-Запада (в Псковской - 26 тыс. 720 рублей, в Ленинградской - 26 тыс. 140, в Вологодской - 24 тыс. 420 рублей). Но не изменится ли первоначальная цифра при поэтапной сдаче комплексов? И сколь доступной в принципе окажется цена новоселья для десятков тысяч новгородцев, нуждающихся в улучшении жилищных условий?

“У нас есть механизмы, позволяющие совершить жилье доступным, - говорит президент холдинга “СУ-155″ Юрий Жданов. - Во-первых , покупателю предлагается вероятность обрести как раз то, что ему по вкусу и по карману, ибо мы ведем самое многообразное строительство - от малоэтажного и коттеджного до высотного, в дорогом кирпичном и менее дорогом панельном исполнении. Во-вторых , холдинг использует современные строительные технологии и оборудование, позволяющие снизить себестоимость строительно-монтажных работ”.

Возьмите ваши деньги

Как выделяет Ирина Желтова, Новгородская область - единственный из немногих регионов, работающих с крупным застройщиком по таковый схеме, так как верх заинтересована в наращивании объемов жилья, в развитии отрасли. Для этого применяется обкатанная с федеральным Агентством ипотечного жилищного кредитования двухступенчатая организация выдачи займов. Вкратце она такова: на первом этапе дядя получает заем до окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию. Сумма займа плюс собственные средства должны равняться стоимости приобретаемой квартиры. Таким образом, для покупателя квартиры фиксируется ее цена. А вслед за тем ввода дома в эксплуатацию заемщик гасит долг, получив ипотечный кредит по стандартам АО “АИЖК” на долгий срок.

Молодым семьям, работникам бюджетной сферы, государственным и муниципальным служащим, если барыш в их семьях не превышает двух прожиточных минимумов на человека, окажут бюджетную поддержку. Областная дума приняла надлежащий закон, позволяющий бюджетникам получить из регионального бюджета субсидию в размере 30% стоимости социальной нормы жилья. Цифры обсчитывает Региональный середина по ценообразованию в строительстве Новгородской области, но, как показывает практика, полученных денег целиком хватает для внесения в банк первого взноса.

Региональная политическая элита ещё намерена спроектировать специальные программы для работодателей, чтобы они могли “закрепить” необходимых им сотрудников, обеспечив тех жильем. К слову, маленький навык в регионе уже есть. Два крупнейших предприятия области, химический холдинг “Акрон” и Боровичский комбинат огнеупоров (БКО), создали внутреннюю ипотеку. Так, последний, столкнувшись с острым дефицитом профессионалов, без которых не может трудиться технологически сложное производство, принял заключение не переманивать людей из других предприятий более высокими зарплатами, а субсидировать 50% ставки по кредиту, выдаваемому корпоративным банком на 15 лет. По мнению руководства БКО, такая стратегия себя всецело оправдывает.

Микрорайон Деревяницы рассматривается и как реальная возможность снабдить жильем людей, перед которыми страна имеет обязательства, - уволенных в припас военнослужащих, переселенцев из районов Крайнего Севера, участников ликвидаций ЧС и т.д. А еще этот внушительный жилищный проект может сделаться подспорьем для переселения новгородцев из ветхого и аварийного жилья - подобная задача стоит в Новгороде достаточно остро.

Без обременения

Чиновники, курирующие строительную отрасль, разрабатывают схемы привлечения покупателей не только на жилье, но и на социальные объекты, которые будут построены в микрорайоне. “В том, что на спортивно-оздоровительные комплексы инвесторы найдутся, никто не сомневается. А вот школы, офисы семейных врачей, скорее всего, станут муниципальной собственностью”, - считает вице-губернатор Михаил Легчилин.

Работа в Деревяницах только началась. Вводить в эксплуатацию объекты микрорайона будут поэтапно, отдельными пусковыми комплексами в течение 10 лет. Первые 150 тыс. кв. м начнут заселять в 2009 году. Между тем в администрации региона на оперативных совещаниях профильных департаментов уже рассматривают возможность комплексной застройки еще одной гигантской площадки на территории Новгорода, в направлении давнехонько невостребованного аэропорта “Юрьево”. На комплексную застройку областные чиновники ориентируют и муниципалитеты, настаивая, чтобы земельные участки, выделяемые строительным компаниям, использовались раньше всего для этой цели.

Великий Новгород