Квартиры и недвижимость

Всё менее доступное жилье

 

Правительство не предусмотрело бюджетного финансирования президентской программы “Доступное жильё”. Оно хочет перейти от механизма прямых дотаций к удешевлению кредитов


Фото: Александр Зубко

Жители Полтавы 22 сентября собрались на торжественном открытии нового десятиэтажного дома. Как в советские времена, особую помпезность событию придавало ожидание важного лица, в этом случае премьер-министра . Она вручила ключи от квартир. Это основополагающий дом, построенный в рамках программы “Доступное жильё”. Хозяевами квартир стали сто семей сотрудников органов внутренних дел Полтавской области, которые стояли в квартирной очереди как собак нерезаных лет. Цена квадратного метра в новом доме составила примерно 650 долларов (сейчас стоимость самых дешёвых квартир в Полтаве рядом тысячи долларов за квадрат). Средняя площадь каждой квартиры равна 45-50 кв. м, соответственно, её цена составила 29-32 тыс. долларов.

Семьдесят процентов стоимости строительства дома оплатили новосёлы, а тридцать процентов, которые по программе должно финансировать государство, компенсировали из городского бюджета. Участвуя в торжественных мероприятиях в Полтаве, Тимошенко уже знала: денег на реализацию президентской программы “Доступное жильё” госбюджет на 2009 год не предусматривает. У премьера свойский проект обеспечения сограждан жильём, а полтавский вояж демонстрация намерений Тимошенко перехватить значимую для электората инициативу.

Правительство поставило блок

Свою жилищную программу президент в первый раз огласил полтора года тому назад, а в ноябре 2007−го издал Указ “О мерах по строительству доступного жилья в Украине и улучшению обеспечения граждан жильём”. Его мысль содержится в том, чтобы удешевить возведение домов в первую очередность за счёт бесплатного землеотвода местными властями. Помимо того, в соответствии указу, муниципалитеты должны были снабдить подвод инженерных коммуникаций к зданиям, построенным по программе. Президент кроме того предлагал Кабинету министров предусмотреть льготы для импорта стройматериалов, необходимых для возведения типовых проектов домов, и применять недорогие отечественные стройматериалы. В документе предусматривалось, что клиент оплачивает 70% стоимости квартиры, а оставшуюся количество компенсирует госбюджет. В свою очередь, Министерство регионального развития и строительства (Минрегионстрой) разработало законопроект “Об обеспечении граждан доступным жильём”. В проекте определены и те, кто подпадает под статус нуждающихся в доступном жилье. Это граждане, среднемесячный совокупный барыш которых не даёт права на приобретение социального жилья и доход которых не превышает четырёхкратного размера среднемесячной заработной платы в регионе.

Однако программа “Доступное жильё” уже без малого год существует только на бумаге. План законом не стал, он более того не вышел из стен Кабмина из-за позиции Министерства финансов. По мнению заместителя министра финансов , практика раздачи условно-бесплатного жилья себя не оправдывает. Наше страна не может дать его всем нуждающимся (это сотни тысяч человек) посредством агрегат прямых дотаций. Вместо этого, по мнению чиновника, оно должно сформировать условия, которые позволят гражданам обеспечить себя жильём самостоятельно.

Утопическая инициатива

Провал инициативы президента был целиком предсказуем даже без учёта позиции Минфина. Задача в том, что глава государства, не имеющий прямого влияния на местные бюджеты, мог только советовал региональным властям поступать так или иначе. В отклик на заявки Минрегионстроя о бесплатном выделении земельных участков посыпались отказы. Такие крупные города, как Луцк, Ужгород, Житомир, Львов, Ивано-Франковск , Ровно, Черкассы, Херсон и Днепропетровск, от участия в президентской программе отказались, мотивируя это отсутствием свободной земли. Но даже в тех регионах, которые не дали официального отрицательного ответа, её реализация точно столкнулась бы с проблемой иного характера. “Мы сызнова вернёмся к порочной практике землеотводов для “своих” или за определённую плату чиновникам”, считает генеральный босс компании НСМ Group .

Тем не менее президент и министерство, возглавляемое лояльным ему человеком продолжали лоббировать идею прямых государственных дотаций под возведение доступного жилья. Минрегионстрой собирается на пилотных проектах отработать схемы его возведения и финансирования. Министр регионального развития и строительства заявил, что в рамках программы до конца этого года будет сдано немного домов.

Президентскую инициативу, скорее всего, заблокировали бы и застройщики. Оттого что доступность жилья означает сооружение его по себестоимости. Застройщики такую цену считают невыгодной, несмотря на дармовой землеотвод, оплаченные коммуникации, льготы на импорт стройматериалов и др. “Зачем строительным компаниям заниматься доступным жильём, если проект изначально низкорентабельный? Им выгоднее взять у города участок, выстроить свободные и комфортные квартиры, сбывать дороже и обретать бОльшую прибыль”, говорит шеф агентства недвижимости “Планета” .

Программу собирались реализовывать разом следом внесения соответствующих изменений в государственный бюджет на 2008 год. Бюджетных денег так и не предусмотрели, а развивающийся финансовый кризис и подъем инфляции только усугубили ситуацию. В бюджет следующего года Ющенко рекомендовал заложить субсидии на строительство и приобретение квартир не менее 0,5% от ВВП (а это возле пяти миллиардов гривен). Но таковый пункт в проекте главного финансового документа не появился. Вместо этого руководство предусмотрело около восьми миллиардов гривен для предоставления ипотечных кредитов Государственным ипотечным учреждением (ГИУ) на 25-30 лет без первого взноса и с низкими процентами. Займы ГИУ возьмёт под государственные гарантии, что означает: каждый невозврат по кредиту возвращать будет государство.

Кредиты не спасают

Юлия Тимошенко открыла обиталище в Полтаве, в то же время закрыв программу “Доступное жильё”

Фото: Укринформ

По сути, Тимошенко не отбрасывает президентскую концепцию о доступном жилье, но предлагает другой механизм её реализации не сквозь прямые дотации, а с помощью снижения ставок по ипотечным кредитам. При всем при том этакий вариант решения проблемы ещё имеет значительные недостатки. Занятие в том, что в текущее время жилья экономкласса строится чрезмерно мало. Любой год его предоставляют незначительному количеству обитателей (в 2007 году - 20 тыс.), тогда как в очереди стоят больше 1,3 млн семей. При таких темпах джентльмен сможет обрести квартиру через 65 лет (и это без учета новых претендентов на получение социального жилья). Проблема рынка жилья состоит не в отсутствии денег (а как раз так её понимают и правительство, и президент), а в низком предложении. Это ведёт к росту цен и в итоге неспособности большинства работающих граждан получать квартиры.

Малометражные квартиры, которыми правительство рассчитывает обеспечить очередников, в текущий момент почти не строят. Удешевление кредитов позволит бюджетникам инвестировать в обычное жильё (экономкласса), в результате чего спрос поднимется и давление (при нынешнем снижении темпов строительства из-за кризиса) на рынок только усилится. Совместно с тем простые расчёты показывают, что и для очередников квартиры доступнее не станут. Например, средняя заработная плата в сфере образования составляет около 1300 гривен, в здравоохранении 1200 гривен. Доход семейной пары, работающей в этих сферах, - около трёх тысяч гривен (почти 600 долларов). Средняя стоимость квартиры площадью 100 кв. м (в различие от социального жилья, малометражки в экономклассе встречаются редко), к примеру, в той же Полтаве составит около 140 тыс. долларов. Даже при условии того, что держава заплатит начальный взнос в размере 30%, эдакий семье для уплаты остальных 70% придётся изыскать почти 100 тыс. долларов. А оформление тридцатилетнего кредита на эту сумму и до финансового кризиса требовало ежемесячных платежей не менее 1000 долларов, что превышает месячный доход домохозяйства.

В результате квартиру могут дозволить себе люди с доходом выше среднего, но их-то как раз и не допустят к дешёвым квадратным метрам. Они несложно не подпадают под критерии предоставления доступного жилья. Круг замыкается.

От доступного к доходному

Идея возводить немало дешёвого жилья не нова. Первую программу строительства доступного жилья для рабочих с целевым нормативом в 21 кв. м на человека (а аккурат таковой метраж приходился пару лет вспять на одного украинца) ещё до революции спроектировал . С начала 20−х годов ХХ века, когда были введены очереди на улучшение жилищных условий за счет государственных средств, обстановка ежегодно ухудшалась. Системным решением проблемы стало массовое строительство в 60-70−х годах прошлого века. А призыв перестроечных лет “Каждой советской семье отдельную квартиру к 2000 году” не был подкреплен механизмом реализации и оттого оказался лишь декларацией.

“Даже если программу всё-таки удалось бы запустить, то на рынке появятся злоупотребления и мошенничество. И помощью государства воспользуются не нуждающиеся граждане, а кумовья и друзья близких к реализации программы людей”, считает почётный президент ОАО “Трест “Киевгорстрой 1″” . И методика финансирования (прямое или через удешевление кредитов) в этом случае неважна. Эксперты считают, что подобные программы изжили себя: строительство малометражных высоток ни к чему не приведёт. Как показывает мировая практика, застроенные домами с тесными квартирами районы часто через несколько лет превращаются в гетто. Вследствие этого сооружать дешёвое, доступное всем жильё это дорога к созданию Гарлема, каким тот самый район Нью-Йорка был ещё в 80−е годы.

Одним из вариантов решения проблемы доступного жилья может сделаться строительство доходных домов, в которых арендодателем будет город. Для аренды позволительно использовать и жильё, предлагаемое на вторичном рынке. Потому что доступной может быть не только квартирка в новостройке, проданная по определённой цене тем, кто имеет на неё первоочерёдное право. Произвольный может выбрать: хочет он стать собственником квартиры или съёмщиком муниципального жилья, цена на аренду которого значительно ниже рыночной. По такому пути пошли многие города Европы. Эти дома находятся на балансе города, и плата за временное пользование квартирами идёт не в карманчик частному лицу, а в городской бюджет. Например, 40-50% жилья Германии, Великобритании, некоторых других стран именно арендное.

Государство может собрать достойную конкуренцию нынешним арендодателям-частникам и заполучить добавочный источник пополнения бюджета. А при падении спроса на частные квартиры низкого класса снизятся и цены на них. Таким образом, проблема обеспечения жильём перестанет быть компетенцией правительства, спустившись на порядок местных властей. Возможностей для пиара топ-политиков станет меньше, а пользы для граждан больше.