Квартиры и недвижимость

Алексей Щукин

Мировой рынок жилья вступает в свежий период развития. Национальные правительства все чаще отказываются от либеральных рыночных догм и начинают проводить социально ответственную жилищную политику

Будущее мирового рынка жилья зависит от ситуации в Америке

Фото: Hemis/East News

“На рынке недвижимости надулся пузырь. Более того люди с приличными зарплатами не могут себе дозволить приобрести квартиру. Цены на жилье нереальны!” - приблизительно так говорят москвичи о квартирном вопросе. При этом подразумевается, что в Москве обстановка уникальна и “там, на Западе”, все не так.

Однако в аккурат в таких же словах в текущее время обсуждают текущее положение на рынке жилья в Париже и Мадриде, Детройте и Дубае. В 2000-2006 годах цены на недвижимость непрерывно росли на практике по всему миру, в результате чего она стала малодоступна для среднего класса в США и в Европе. Россия, получается, все эти годы находилась в общем потоке, только у нас совместный тренд был усилен местными особенностями: монополизмом и низкими объемами строительного рынка, чертовски слабой жилищной политикой государства.

Чтобы заприметить российскую ситуацию в мировом контексте, медиагруппа “Эксперт” подготовила книгу “Мировой рынок недвижимости: города, тренды, цены”, представляющую сборник материалов, описывающий рынки жилья 20 ключевых городов и зон мира (книга выйдет из печати весной этого года). Книжка позволяет взглянуть со стороны на российскую реальность: реально ли стезя московская или, например, сочинская недвижимость? Какие тенденции российского рынка неповторимы, а где он движется в общемировом фарватере? Отбор 20 непохожих городов и регионов обеспечивает солидную базу для сравнения, тем больше что ситуация там по-разному резонирует с нашей. Лондон, Париж, Рим, Берлин нам интересны как столицы крупных европейских стран. Дубай - как резво развивающийся мегаполис нефтяной страны. Шанхай и Пекин - как места невероятного строительного бума. Болгарское побережье - как прямой конкурент нашему Сочи. Алма-Ата - как постсоветская столица, страдающая от тех же проблем, что и Москва…

В этой статье, не претендуя на глубокое проникновение в сущность необъятного предмета “мировой рынок жилья”, мы представляем некоторые тренды этого рынка.

Ралли завершено

Один из главных трендов последнего десятилетия - важный увеличение стоимости жилья в Европе и Америке. Взлет цен начался в среднем в 1995-1997 годах (в зависимости от страны) и грубо ускорился после этого 2000 года. Так, в Ирландии за последние десять лет (с 1996−го по 2006 год) цена жилья увеличилась на 300%. За тот же отрезок времени в Голландии, Швеции, Великобритании, Франции и ряде других стран цены в среднем удвоились. Удвоение, но уже за пятилетку, с 2000−го по 2005−й, произошло в Испании. Радует европейцев только Германия. Жилье в этом месте практически не дорожало, вследствие того что что держава имеет высокую обеспеченность жильем, здоровущий припас социального жилья и рынок, не предрасположенный к спекуляциям.

В США затем того, как 2000-2001 годах лопнул интернет-пузырь , спекулятивные капиталы хлынули с фондовых бирж на рынок недвижимости. В течение пяти лет на этом рынке наблюдалось настоящее ралли, во момент которого цены удвоились. А за 25 лет недвижимость в США подорожала более чем втрое: если в начале 80−х средняя стоимость домохозяйства составляла на глаз 60 тыс. долларов, то в 2005 году цифра была уже 200 тыс.

В противовес Европе и Америке стоимость домов и квартир в Японии более десяти лет кряду падала: рынок недвижимости никак не мог оправиться от грандиозного кризиса начале 90−х и только в последние пару лет вышел из пике и стабилизировался.

Похоже, однако, десятилетний тренд “на повышение” завершен. В США уже с начала 2007 года цены понемногу опускаются. Это полугодичное падение со значительным снижением спроса переросло в августе в дюжий ипотечный кризис, тот, что распространился на весь мир в виде кризиса ликвидности. За 2007 год объем продаж жилых домов в США на вторичном рынке упал на 20%, а по новостройкам - на 24%. Значительное удешевление недвижимости испытали городаТампа и Майами (10-11% за год), Сан-Диего , Лас-Вегас и Детройт (8-10%). Индекс цен на дома Standard & Poor’s/Case-Shiller упал за год в то время как незначительно - всего на 6,7% (данные на третий микрорайон 2007 года). При всем при том большинство аналитиков уверены, что кризис только начинается. В частности, растёт число исков о банкротстве домовладельцев: в 2007 году более 2 млн семей потеряли недвижимость, так как не могли выплачивать ипотечные кредиты. В текущем году банкротств будет не меньше. Такого кризиса в США на рынке недвижимости не было со времен Великой депрессии.

Вопрос о будущем европейских рынков жилья разрешено сформулировать так: последуют ли они за Америкой? До кризиса, по данным Deutsche Bank Research, европейские рынки развивались синхронно с американским. В особенности высокая корреляция была в Британии, Голландии, Дании, Ирландии, Испании, Франции и Швеции. При этом, считают немецкие аналитики, цены на недвижимость в некоторых странах Европы очевидно вышли за пределы здравого смысла. “Инвестиции в жилую недвижимость отличаются от вложений в акции и облигации тем, что это не только предмет спекуляций, но и потребительский товар. Поэтому, рассматривая результаты завышения цен в этом сегменте, воспрещено ограничиваться только простыми выкладками стоимости жилья и арендными ставками. Нужно ещё учесть момент доступности жилья. А при нынешнем уровне цен жилье во многих странах становится недоступным для потребителей”, - отмечается в отчете Deutsche Bank Research.

Американский кризис уже двояко ударил по европейскому рынку жилья: посредством кризис ликвидности на финансовых рынках (в Европе, в частности, выросли ставки по ипотечным кредитам) и сквозь ожидания рецессии в американской и важный экономике. Похоже, Европа уже начала реагировать на американскую историю. Цены на жилье во второй половине 2007 года в Великобритании, Ирландии, Испании и Франции незначительно снижались. Французская национальная федерация агентов недвижимости сообщила о падении стоимости жилья на 1% в третьем микрорайоне 2007 года по отношению ко второму кварталу - в первый раз с 1998 года. Ирландский исследовательский институт экономики и социологии и ипотечный банк Permanent сообщили, что стоимость жилых домов в Ирландии опустилась на 1,9% в августе по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года. Средняя стоимость дома в Испании снизилась на 0,3% в сентябре к августу.

Английские пенсионеры все чаще меняют близкое жилье на меньшее, а на разницу приобретают вторые дома за границей

Фото: Mauritius/East News

Эти цифры не выглядят фатальными, но надобно помнить, что рынок недвижимости очень консервативен и может довольно неторопливо реагировать на кризисную ситуацию (в России в 1998 году следом кризиса цены стояли еще немного месяцев при отсутствии спроса). Вследствие этого более наглядными могут быть другие показатели: объемы продаж, численность выданных разрешений на строительство, количество выданных кредитов, количество банкротств домовладельцев. Так, по сообщению Банка Испании, в июле прошлого года количество выданных разрешений на новое сооружение снизилось на 38% за 12−месячный период, что разрешается трактовать как реакцию застройщиков на большую затоваренность рынка готовых домов.

Что же все-таки будет с рынками недвижимости Европы и Америки? Если бы занятие происходило лет двадцать назад, позволительно было бы с достаточной долей уверенности предсказать сценарий “перегрелись - остываем”. Рынок бы впал на некоторое час в рецессию, цены бы несколько опустились, потом чего он бы сызнова восстановился. И все-таки в условиях большущий связности рынков и увеличившейся зависимости от финансового сектора свершить прогноз шибко сложно. Помимо того, сбивает с толку то обстоятельство, что параллельно пузыри надулись и на других рынках - энергоносителей, металлов, продовольствия. Это может гутарить о схожих причинах механизма раскрутки цен, а значит, о том, что вопросы будущего рынка недвижимости зависят в значительной степени сейчас не от поведения местных игроков, а от политики финансовых властей ведущих стран (ФРС США и центробанков).

За доступное жилье

Одним из следствий быстрого роста цен стало повсеместное понижение доступности жилья для большинства населения. Доходы граждан растут намного медленнее цен, и в эти дни покупку жилья даже через ипотеку может себе разрешить все меньшее и меньшее цифра жителей. К примеру, в США в 2000 году средние цены на вторичное жилье составляли эдак 3,5 годового дохода среднего домохозяйства, а в 2005 году - уже 5,2. В Испании доступность жилья за десять лет упала без малого в два раза. Отседова новая тенденция: в развитых странах усиливается “борьба за доступное жилье” и все активнее строится социальное жилье.

Отсутствие для большинства граждан возможности достать жилье воспринимается во многих странах как национальная угроза: так, в начале 2008 года в Мадриде прошли стихийные молодежные демонстрации под лозунгами доступного жилья. В Испании мужчина со средней зарплатой в 1500 евро не может получить квартиру даже с использованием ипотеки. Молодые люди вынуждены до 30-35 лет существовать с родителями, поздненько заводят семьи - в результате низкая рождаемость и ухудшение демографической обстановки.

Как реагируют правительства на снижение доступности жилья? Самая естественная реакция - розыск ответа на строгий вопросительный мотив “кто виноват?”. Власти ряда европейских стран создали в 2006-2007 годах правительственные комиссии для расследования ситуации на рынке недвижимости. Их интересует, куда делись земельные участки под застройку, отчего себестоимость строительства так велика и как противодействовать спекуляциям с жильем.

Так, Британское антимонопольное ведомство (Office of Fair Trading) в июне 2007 года уже сделало заявление, что рынок жилья монополизирован несколькими компаниями, создающими препятствия для новых игроков. В Испании в прошлом году принят законопроект, направленный на ограничение спекуляций недвижимостью и повышение прозрачности и устойчивости сектора жилой недвижимости, особенно на побережье. Параллельно с расследованиями и подготовкой карательных мер власти живо поддерживают многообразные архитектурные конкурсы и исследовательские программы, разрабатывающие тему доступного жилья.

Курортное жилье Болгарии - что ни на есть горячий спекулятивный рынок недвижимости Европы 2007 года: цены выросли в среднем на 30%

Фото: DPA/Photas

Однако поиск виноватых не снимает усиления социальной направленности жилищной политики. Ослепительный образец - США, страна с как будто бы самым либеральным рынком. Тут прямые вливания из федерального бюджета в сферу социального жилья, по данным вице-президента Ассоциации строителей России , выросли за три года с 20 млрд долларов до 23 млрд. Грубо такая же сумма выделяется из бюджетов штатов и муниципалитетов. Эти гроши идут на подготовку территорий к строительству, а кроме того на субсидии на покупку жилья или его наем для населения с доходами ниже среднего. В частности, распространенная в последнее период методика предполагает, что на бюджетные капиталы выкупается земельный участок и к нему подводятся коммуникации. Вслед за тем этого участок выставляется на аукцион, где частные застройщики конкурируют по двум параметрам: какой процент жилья и по какой льготной цене девелопер может сбыть жилье американским “очередникам”. Позже длительного перерыва ещё раз начали сооружать бюджетное социальное жилье в Нью-Йорке : в 2006 году был объявлен основополагающий почти за сорок лет конкурс на план такого рода. В соответствии новой программе доступного жилья, инициированной главой администрации города Нью-Йорка , за шесть лет будет создано 145 тыс. единиц социального жилья.

С конца 70−х годов муниципальное жилье не строили и в Британии. Однако премьер-министр в июне 2007 года представил новую программу масштабного жилищного строительства, в том числе и муниципального. Министерство жилищного строительства Великобритании объявило о резком увеличении бюджета федеральной жилищной программы: он вырос разом на 3 млрд фунтов стерлингов и в целом ныне превышает 8 млрд фунтов стерлингов (16 млрд долларов). Количество этих денег пойдет на поддержка молодым семьям (субсидии на покупку первого дома в настоящий момент составляют 17,5%). Социальное жилье планируется возводить и в рамках анонсированной программы по строительству десяти экогородов, которые проектируются с учетом энергосберегающих и экологических технологий. По плану в Британии к 2020 году всего будет построено возле 3 млн домов, из них 500 тыс. - муниципальных.

В Испании в середине 2007 года правительством принят законопроект, соответственно которому 30% строящегося жилья предназначено для социального найма. Для минимизации махинаций с социальным жильем в условиях большого дефицита власти ряда городов используют такую схему: “очередники” собираются на городском стадионе и права заселения в социальные квартиры разыгрываются через жеребьевку.

Даже в Китае, где только в 1992 году произошел переход от модели социального жилья к рынку, сегодня происходит “откат”. В 2007 году власти приняли программу жилья “бюджетного” класса. Держава будет создавать небольшие по площади квартиры (до 60 кв. м) и реализовать их малоимущим на льготных условиях и с запретом перепродажи в течение пяти лет. В целом по этой программе планируется создать более 10 млн квартир.

Удивительная синхронность старта мощных программ по социальному жилью в весьма разных странах без труда укладывается в цельный тренд. Маятник качнулся, и, похоже, рынки входят в новую фазу развития. Если для прошлого этапа, начавшегося в 90−е годы, характерны повсеместная либерализация жилищного рынка, приватизация социального жилья и сокращение государственных программ, то в настоящее время недоступность жилья для первостепенный части населения диктует надобность более ответственной перед обществом жилищной политики.

В унисон этому трансформируется и политика в области градостроительства. Здесь тренд схожий: от либерализма, от примата частных девелоперских проектов - к формированию общественных системообразующих пространств, улучшающих свойство жизни. Волна проектов, предполагающих создание новых парков, набережных, регенерацию индустриальных зон, ныне охватила мировые столицы (пожалуй, за исключением Москвы). Примером может служить принятая в Лондоне в 2002 году программа создания 100 общественных пространств, причем 20 проектов реализуются уже сегодня.

Бразильская квартирка от норвежского застройщика

Еще недавно в пособиях по инвестированию одно из правил гласило: “Главное - ни в жизнь не покупайте достояние вдалеке от места, где вы проживаете”. А нынче не возбраняется следить взрывной подъем трансграничных сделок. Мировой рынок недвижимости становится все более глобальным и связным. Англичане скупают Болгарию, Кипр и Португалию, казахи - Дубай, россияне - Лондон и Черногорию. Единственный знакомый столичный житель купил две квартиры у норвежского застройщика в строящемся доме на бразильском курорте Форталеса - чем не празднество глобализации!

За несколько десятков лет Дубай совершил несусветный рывок от рыбацкой деревни к суперсовременному мегаполису с населением более миллиона человек

Фото: Photoshot/Photas

Трансграничные сделки с недвижимостью проводились всегда, но они исторически были прерогативой состоятельных людей. В текущий момент ситуация изменилась в корне. “Средний класс стал массово закупать недвижимость за рубежом в семидесятые. Тогда Испания открыла двери для гостей нашей страны и превратилась в дачу для всей Европы. Однако в последние три-пять лет частные инвесторы сильно осмелели. Объем этого рынка и география покупок немыслимо выросли. Сегодня только в странах Средиземноморья развиваются сотни крупных проектов, рассчитанных на иностранцев. Самое правильное словечко для этого - “ажиотаж”", - комментирует , управляющий шеф компании Knight Frank.

Причин для быстрой интернационализации рынка недвижимости несколько. Одна из главных - корпоративный ход глобализации экономики. Границы между странами все прозрачнее, и покупка недвижимости за рубежом становится обычной операцией для среднего класса. Это нетрудно можно узреть на примере расширения Европейского союза. Десять лет вспять для немца дом на побережье Болгарии был экзотикой, сегодня страна в еврозоне и риски намного меньше.

Способствуют развитию сегмента зарубежной недвижимости и авиакомпании-дискаунтеры. Из Германии в Испанию регулярным рейсом можно долететь менее чем за 100 евро, соответственно, приморская недвижимость становится более доступной и географически, и финансово. Следом за покупателями на новые рынки вышли и банки, предложившие удобные ипотечные продукты, что еще больше увеличило спрос. Наконец, чем полноводнее поток покупателей из-за границы, тем сильнее и жестче в странах и на курортах конкуренция за иностранные инвестиции: вкладываются финансы в инфраструктуру, идет служба по обеспечению максимальной безопасности для иностранцев, упрощаются процедуры покупки недвижимости, предлагаются все более выгодные условия по покупке (к примеру, в Дубае для иноземцев на сегодня отсутствуют налоги как на покупку, так и на владение жилой недвижимостью).

Главные покупатели недвижимости за границей - англичане: уже более 5 млн джентльмен приобрели квартиры или дома за пределами острова. Основная причина таких сделок - большая отличалка в ценах на недвижимость между дорогой Британией и другими странами. Для молодых англичан жилье за границей - первая ступень в “лестнице недвижимости”, потому что на родине они ничего взять не в состоянии. Люди среднего возраста и старики нередко продают свое жилье и переезжают в другие страны, чтобы освободиться от ипотечных долгов - оставить Великобританию по этой причине согласны 37% англичан. В последнее миг широкое распространение получила такая практика: британцы в возрасте, после того как дети выросли и разъехались, продают крупный дом, а на вырученные монеты покупают обиталище поменьше. Разница вкладывается во второе жилье за границей, в поездки и развлечения. Английский интернет-портал по инвестициям в зарубежную недвижимость Homesgofast.com изучил запросы 170 тыс. своих посетителей и выяснил, что наиболее популярны посреди потенциальных покупателей Дубай, Бразилия, Египет, США (западная доля штата Нью-Йорк и Флорида) и Турция. Английским пенсионерам по душе Испания, Австралия или Новая Зеландия (вошла в моду благодаря фантастическим ландшафтам в фильме “Властелин колец”). Тут же откликнулись девелоперы и стали строить для пенсионеров специальные жилые комплексы “60+”.

Британцы - мастера маркетинга, они практически постоянно первые приходят на новоиспеченный рынок и раскручивают его. Сценарий прост. На начальном этапе, когда жилье и почва в каком-нибудь богом забытом уголке стоят сущие копейки, наиболее храбрые инвесторы скупают активы. Дальше идет массированная раскрутка в СМИ с описанием прелестей местной жизни, недооцененности недвижимости и обещанием роста. Зачастую развлекуха выстраивается кругом какого-то важного события в истории данной страны: к примеру, вступления в Евросоюз. На этом этапе начинаются массовые покупки недвижимости англичанами: для них устраивают “коттедж-туры” , хотя британцы часто покупают и без выезда на место, на выставках по недвижимости. На третьем этапе в дело вступают привлеченные рекламой и обещанием больших прибылей инвесторы из других стран, в том числе и из России. Цены вправду еще больше вырастают. Англичане, купившие активы за несколько лет до этого, могут постепенно фиксировать суперприбыль и приступать раскручивать новую страну с дешевой недвижимостью. Сейчас, к примеру, все только начинается во Вьетнаме.

Европейские страны ещё разворачивают масштабные программы строительства социального жилья

Фото: Bilderberg/Russian Look

Ситуация, когда масса представителей среднего класса оказывается владельцами недвижимости за границей, принципиальна нова. С одной стороны, возникает особое качество жилья, которое в проекте “Российский обитель будущего” определяется как гардеробность. То есть человек имеет, аналогично набору одежды на разную погоду и случаи жизни, гардероб недвижимости. Ближе всего к реализации этого принципа английские пенсионеры, которые треть года могут проводить в своей квартире в Лондоне, треть - в домике в Южной Африке, а треть - в Бразилии. С прочий стороны, создание населенных пунктов, полноценно существующих только часть года, находится на ранних стадиях развития и непонятно, сколь жизнеспособной будет эта модель.

При этом конкуренция за денежки частных инвесторов стабильно увеличивается: все новые и новые страны открывают свои рынки для иностранцев. Фарт Дубая вдохновил страны Персидского залива. С конца 2005 года иностранцы получили вероятность получать недвижимость в священных мусульманских городах Мекке и Медине в Саудовской Аравии. Сегодня здесь уже ведется возведение рядом 15 жилых комплексов, причем цены начинаются с 80 тыс. долларов за кв. м, что делает местную недвижимость одной из самых дорогих в мире.

Новая география мировой стройки

Еще одна тенденция мирового рынка недвижимости - модифицирование географии строительства. Новые точки строительного бума - Азия и страны Персидского залива. Аккурат в урбанизированных зонах прибрежного Китая и Южной Азии, по прогнозам, уже через двадцать лет сконцентрируется половинка населения планеты.

Европа, где народ не растет, а обеспеченность жильем высока, не может похвастаться глобальными проектами. Более того, объемы строительства в некоторых странах падают. Так, в Западной Германии объем строительства за десять лет сократился более чем в два раза, а в Восточной Германии - более чем в три. При этом себестоимость крайне высока, что также не располагает к мегапроектам: по данным исследования архитектурного журнала Wonderland, стоимость строительства квадратного метра индивидуального дома в Западной Европе составляет 1430 евро, в Восточной Европе - 780 евро.

Шанхай - центр строительного бума в Китае. Несмотря на огромное население, Китай ухитряется строить по 1 кв. м жилья на человека в год

Фото: Bilderberg/Russian Look

Главная по объему стройплощадка мира - Китай. Непостижимым образом китайцы при их населении умудряются строить по 1 кв. м жилья на человека в год. В Шанхае жилой фонд за десять лет практически утроился. В КНР крайне энергично идут процессы урбанизации, и за последнее пора народонаселение целого ряда городов выросло до миллиона человек. Интересно, что Китай не только вкладывает огромные средства в жилищное строительство (2,1 трлн долларов в 2006 году), но и умело регулирует рынок. Так, когда в 2005 году рынок в Шанхае оказался перегретым, власти серией оперативных мер (запрет на приобретение второго ипотечного кредита, повышение ставок и первоначального взноса по кредитам, введение дополнительного пятипроцентного налога на продажу жилья в течение первого года после покупки) смогли отсечь спекулянтов от рынка и предотвратить разрастание пузыря.

Один из наиболее масштабных, поражающих фантазерство и парадоксальных градостроительных феноменов на планете - проект застройки Дубая. “Персидский залив находится на авангардный безудержной модернизации: на территории, где еще полвека обратно странствовали кочевники, наблюдается самый бойкий рост урбанистических образований. Залив, обязанный началом своего развития нефти, проходит фазу гипердевелопмента, готовясь к неизбежному истощению нефтяных запасов”, - пишет в своем исследовании “Залив” именитый голландский архитектор .

В Дубае делается ставка на массовое строительство выдающихся зданий. Здесь в большом количестве вырастают новые “чудеса света”: один в мире семизвездный гостиница “Парус”, немалый горнолыжный откос в торговом центре среди пустыни, самое высокое сооружение мира “Бурж Дубай”, фантастические искусственные острова-пальмы , здание в виде араба, жилье с поворачивающимися этажами Rotating Building, дом от дизайнеров Porshe и проч. Поражают и объемы строительства. На небольшом участке суши (береговая граница всего 50 км) сегодня сконцентрировано свыше 30 тыс. строительных кранов. Более того, всякий четвертый высотный кран мира трудится как раз здесь. Объемы инвестиций в недвижимость исчисляются сотнями миллиардов долларов ежегодно.

Интересная пустяковина - крупнейшие стройки планеты сегодня ведутся в вдали не либеральных странах. В Китае с коммунистической партией, в Дубае с шейхом Мохаммедом аль-Мактумом , которому принадлежит вся земля и надзор над тремя крупнейшими девелоперами страны - Nakheel, Emaar и Dubai World.