Квартиры и недвижимость

Фото: Татьяна Черкезян

Доходы горожан на Юге растут, ипотека становится всё больше распространённой. Это стимулирует формирование сегмента жилой недвижимости, но в крупнейших городах ЮФО предложение существенно отстаёт от спроса. Строительные материалы продолжают дорожать, а олимпийское возведение может привести к их заметному дефициту и в крупных “неолимпийских” южных городах. Всё это даёт экспертам основание полагать, что в ближайшее миг нас ожидает увеличение цен на недвижимость не менее чем на 20-30% ежегодно.

Стабилизация потом бума

С 2001 года во всех крупных городах России наблюдался непрерывный подъем цен на жильё, указывает в своих исследованиях , первостепенной важности аналитик Российской Гильдии Риэлторов, изучающий рынок недвижимости России с начала 1992 года. Крайний сумасшедший рост цен на развитых рынках пришёлся на 2006 год. Совместно с тем основные рынки ЮФО шибко зависят от специфических региональных особенностей. К таким особенностям эксперты относят политические, социально-экономические , географические факторы, различия в позиции городских администраций по отношению к строительству и продаже нового жилья, уровень привлекательности региона для иностранных и российских инвесторов и застройщиков. Всё это не могло не привести к заметным различиям в развитии рынков недвижимости. Так, например, скачок цен, тот, что наблюдался в Москве в 2006 году, в крупнейших южных городах был существенно сглажен, хотя цены в среднем росли в два раза быстрее обычного. Сильнее всего жильё подорожало в Краснодаре - более чем на 60%. В Ростове-на-Дону - на 55-58%. В Волгограде - на 49%. В 2007 году цены продолжали расти, хотя и не до того бурными темпами (см. график).

Рост цен броско замедлился только в Ростове-на-Дону в середине 2007 года, а в ноябре более того произошло понижение на 7%. Исполнительный босс АН “Дон-МТ” объясняет это тем, что на фоне грубо выросших за 2006 год цен спрос оказался неплатёжеспособным. Риэлторы Ростова считают, что на рынок повлияли сообщения о снижении цен в Москве. При всем при том уже с декабря цены пошли вверх и по темпам роста сравнялись с другими южными столицами.

Аналитики называют объективные причины ажиотажного спроса на Юге в 2006 году: предложение на рынке уменьшилось, так как строительные компании из-за введения Федерального закона 214 сократили объёмы строительства, повысился инвестиционный спрос на жильё на фоне падения доллара. Помимо того, они считают, что существенную образ сыграли и психологические факторы - народонаселение был напуган сообщениями о темпах роста цен в столицах. “Рост цен на недвижимость кроме того был обусловлен и объективным удорожанием производства - бетона, металла, стройматериалов”, - добавляет , генеральный шеф компании ООО “Ру.Девелопмент” (аффилирована с Русско-Азиатской Инвестиционной Компанией, бенефициаром которой является ).

Похожие явления наблюдались во всех крупнейших городах Юга. Но в каждом есть и свои специфические причины, объясняющие опережение спроса на жильё. Краснодар, например, отличается относительно высоким уровнем миграции: сюда едут люди, заработавшие денежки на Севере, перебираются активные обитатели депрессивных регионов, в особенности из близких северокавказских республик. В Волгограде на практике нет крупных квартальных жилищных проектов из-за отсутствия соответствующих инфраструктурно обеспеченных участков. В Ростове-на-Дону , по мнению аналитиков, существенно выше инвестиционный спрос на недвижимость.

Однако все эксперты единодушны в одном: в крупнейших городах Юга существует непредвзятый дефицит жилья. По обеспеченности жильём на душу населения все они отстают от среднероссийских показателей. Краснодарский край по этому показателю занимает в России 71−е местоположение (19,8 кв. м на человека), Ростовская область - 62−е (20,2 кв. м), Волгоградская - 54−е (20,5 кв. м). В этой ситуации эксперты придерживаются мнения, которое позволительно выказать одной фразой: покуда на Юге не начнут сооружать московскими темпами, ни о каком снижении цен и полагать нечего.

Курс на повышение

В целом и в 2007−м, и в начале 2008 года рынки жилья Волгограда, Ростова-на-Дону и Краснодара демонстрировали положительную ценовую динамику с заметным усилением в начале этого года. Если в 2007 году рынок рос в среднем на 2-4% ежемесячно, то первые же месяцы 2008 года ознаменовались темпами в 4,5-5%.

По мнению заместителя генерального директора девелоперской компании “Пересвет-Регион” , рынок жилья в регионах отстаёт от московского в среднем на 3-5 лет. Если же учесть, что рынок всю дорогу развивается циклично, то как раз в текущее время в крупных городах есть все условия для постоянного роста цены квадратного метра, как это происходило в Москве в 2002-2006 годах. Правда, в Москве относительное понижение цен было обусловлено удешевлением квадратных метров в самых дорогих сегментах, чего не скажешь о южных городах. В Ростове-на-Дону жильё элитного класса только начинает появляться, а в Волгограде и Краснодаре, по данным Swiss Realty Group, городские дома категории “люкс” и нисколько не представлены.

“В случае Волгограда как о сформировавшемся сегменте разрешено изъясняться только об эконом-классе , - сообщает , заместитель начальника отдела маркетинга ОАО “ВЗ ЖБИ 1″ (Волгоград). - Полноценного жилья элитного и бизнес-класса в то время как нет, а ценовая обстановка на единичных объектах, относимых нами к этим классам, определяется стратегиями девелоперов. А потому что они действуют, главным образом, в условиях разряженной конкуренции, ценовая ситуация в этих сегментах слабо коррелирует с общерыночной”.

Эксперты предрекают более скорый рост цен на новостройки. Как показывает мониторинг в Краснодаре, довольно полно квартир - до 20% - приобретается на начальных этапах строительства, а приблизительно в 80% новостроек все квартиры раскупаются до сдачи объекта. А вот в ростовском сегменте вторичного жилья, как считает Ольга Тикиджи-Хамбурьян , из-за смещения спроса в сторону качественного и современного жилья возможна даже остановка цен, особенно на панельные дома и “хрущёвки”. “В Краснодаре эта тенденция также чётко прослеживается, - рассказывает Андрей Лукьянов. - Процент покупателей, желающих обрести недвижимость улучшенного класса, растёт с каждым годом. Если ещё пять лет вспять из 100 потенциальных покупателей, обратившихся в компании, только пять процентов интересовались недвижимостью улучшенного класса, то три года обратно их цифра выросло до 10-15 процентов, а за 2004-2007 годы тот самый рост составил уже порядка 15-20 процентов. Таковый рост спроса обусловлен несколькими причинами: повышением инвестиционной привлекательности города и уровня доходов населения, притоком высококвалифицированных кадров с достаточно высоким уровнем дохода, развитием ипотеки”. В Волгограде же, по словам Андрея Соколова, такое смещение спроса в среднесрочной перспективе не окажет влияния на ценовую ситуацию на рынке недвижимости из-за сложившегося на нём общего дефицита.

Снижения инвестиционного спроса ещё дожидаться не приходится. “Рост среднего уровня цен на квартиры в регионе - 25-30 процентов в год, - утверждает управляющий краснодарской компании “МАКОН Консалтинг” . - Это выше уровня инфляции, колебаний курса доллара, процентов по банковским вкладам или роста доходов населения. Вложение средств в недвижимость - покупка жилья про припас - представляется людям одним из самых надёжных способов уберечь сбережения от инфляции”. По данным АН “Титул” (Ростов-на-Дону) , доходность в этом секторе рынка недвижимости в 2006 году составляла 48-50% годовых, в 2007 году произошло некоторое её снижение, но даже самые пессимистичные прогнозы в ближайшие годы обещают инвесторам польза примерно 20% годовых.

Варяги не помогут

В последние годы увеличенный заинтересованность к южному рынку проявляют инорегиональные частные инвесторы и крупные строительные концерны. В Ростове, Краснодаре, Волгограде энергично возводят жильё “Ренова-СтройГруп” , “Пересвет-Регион” , РАИНКО, “Пик-Регион” , “СТ Групп Регион”, концерн “Покровский”, группа “ККПД-Инвест” (подразделение компании “Интеко”) и другие. Как полагают некоторые эксперты, с появлением новых крупных игроков на рынке региональной недвижимости объёмы предложения мало-помалу догонят спрос и, соответственно, ценовой рост замедлится или остановится.

“Совсем исключать этакий вариант развития событий не стоит, - говорит Андрей Соколов, - и все-таки впрямь серьёзных оснований для этого сценария мы не видим. Во-первых , это невыгодно самим крупным строительным компаниям, которые, думаем, осознают риск своими действиями обвалить рынок. Во-вторых , для того, чтобы серьёзно изменить динамику рынка, необходим старт на самом деле крупных проектов, которые в свою очередность потребуют значительных инвестиций в инженерную инфраструктуру. В-третьих , существуют реальные ограничения в сфере производства стройматериалов, обусловленные в свою очередь слабостью ресурсной базы и низким технологическим уровнем производителей”.

“Приход в региональное жилищное сооружение крупных столичных компаний создаст жёсткие конкурентные условия для последующего качественного строительства и, возможно, приведёт к стабилизации цен, - считает Андрей Лукьянов. - Но пока об этом произносить рано”. Эксперт также говорит о влиянии на рынки жилья фактора олимпийских строек: “Отмечается прямая подневольность роста цен на недвижимость во всём Южном округе от Олимпиады. Сказывается общее улучшение инфраструктуры, связанной с олимпийскими проектами. А ибо в Краснодаре разместится большинство головных офисов компаний, как следствие, возрастёт спрос на объекты недвижимости, что, безусловно, отразится на стоимости”. “Строительство олимпийских объектов потребует значительных материальных и трудовых ресурсов, - объясняет Андрей Соколов. - И если предложения поставки материалов и найма рабочих строительных специальностей в Сочи окажутся конкурентоспособными, городок оттянет на себя доля ресурсов всего ЮФО, что, соответственно, скажется на объёмах строительства в других городах округа”.

В целом аналитики склонны считать, что вслед за тем 2007 года, когда рынок переживал сравнительную стабилизацию, в 2008−м начнётся новая фаза повышения цен. Прозвать метко темпы их роста на Юге эксперты затрудняются, но практически все согласны с мнением Геннадия Стерника, который прогнозирует в 2008 году прирост цен в российских регионах в среднем на 60-100%. В долгосрочном прогнозе (на 15-20 лет) эксперт обещает устойчивый рост (в номинальных долларовых ценах) на 20-25% ежегодно. При этом, по расчётам аналитиков Юга, на ближайшие пять лет рынок обеспечен платёжеспособным спросом.