Квартиры и недвижимость

Рынок строящегося жилья завершает очередной двухгодичный цикл, и уже в 2008 году ожидается сокращение объемов строительства, которое спровоцирует ажиотажный спрос и, соответственно, увеличение цен

Фото: Александр Крупнов

По мнению аналитиков Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, обстановка на первичном рынке Петербурга в 2007 году жутко походила на ситуацию 2005−го. Тогда по ряду причин объемы застройки сократились. В то же период потом завершения предыдущего цикла ценового развития рынка накопился отложенный спрос. Сообща это привело к возникновению в 2006 году ажиотажного спроса, сокращению объема предложения и стремительному росту цен.

Затем последовало сокращение платежеспособного спроса, соответственно, снизилось численность сделок и без малого скрыто упали цены. Это происходило в первом-третьем кварталах 2007 года.

Новый виток начался в октябре 2007−го - цены по сравнению с августом выросли на 5−7%. В ассоциации тот самый подъем склонны растолковывать падением курса доллара и обесцениванием сбережений населения. Ещё наблюдается сокращение объемов застройки.

На рынке все спокойно

Событий, которые развернули бы рынок в каком-то определенном направлении, в прошлом году не происходило. Сколько-нибудь заметные события, как отмечает шеф представительства “Дом.ру - Санкт-Петербург” Олег Горелов, - это переход на рублевые расчеты и “анонс программы по массовому сносу хрущевок” (как известно, она до сих пор не утверждена). Наряду с разговорами о реновации застроенных хрущевками кварталов в Петербурге полно рассуждают о комплексном освоении территорий. И все-таки существенных прорывов на этом фронте работ в то время как не замечается.

По мнению генерального директора ИСК “Петрополь” Марка Лернера, наблюдается все большее расслоение рынка недвижимости: цены в сегменте “эконом” выросли на 10−15%, а в сегментах “бизнес” и “элита” - на 20−25%. “В итоге очевидна большая рентабельность элитного сегмента, что заставляет вылезать на него игроков, традиционно работающих с типовой недвижимостью, таких как ЛЭК”, - говорит Лернер. Кроме того он отмечает увеличенный заинтересованность и покупателей, и застройщиков к малоэтажному загородному жилью. На этот рынок вышли крупные петербургские застройщики, такие как RBI, “Юит-Лентек” , московские девелоперы, к примеру “Родекс групп”.

По мнению Лернера, 2007 год характеризует ещё одна тенденция - завершен ход освоения свободных земельных участков в центре города. По его словам, все бывшие промышленные зоны, реновация которых была технологически и организационно возможна, уже освоены. Оставшиеся пятна либо излишне велики, либо сложны для преобразования по каким-то другим причинам. Впрочем, принимаемые в текущий момент поправки в Генплан, возможно, выбросят на рынок еще немного земельных участков, нынче имеющих статус промзон.

АН “Адвекс” оценивает ситуацию на первичном рынке в 2007 году как сдержанную. Продавцы предлагали скидки до 15−20%, снижали процент по ипотеке. Кроме скидок предлагались различные подарки, в частности в придачу к квартире в некоторых элитных домах дарили местоположение в паркинге, в домах классом пониже - лоджию или балкон, проводились всевозможные розыгрыши путевок, бытовой техники.

Лидерами продаж, как обычно, выступали северные районы - Выборгский и Приморский. Как раз в этих районах строится больше всего жилья. Меньше всего востребован Красносельский район. Большинство покупателей приобретали квартиры не для перепродажи, а чтобы существовать там самим. Оттого предпочитали пускай и небольшие, но двухкомнатные квартиры, а не однокомнатные.

Строим меньше, сдаем больше

По данным Комитета по строительству, в 2007 году в Петербурге введено в эксплуатацию 1097 жилых домов (на 38.051 квартир общей площадью 2,636 млн кв. м). Как подсчитали в Агентстве развития и исследований недвижимости (АРИН), 85% площадей приходится на дома класса “эконом” и “комфорт”, 13% разрешено отнести к бизнес-классу , 2% - к элитному жилью. В качестве застройщиков выступили 123 организации.

По данным областного правительства, в Ленобласти сдано в эксплуатацию 844 тыс. кв. м жилья - примерно 9 тыс. квартир и домовладений. На глаз 60% объема приходится на долю малоэтажной застройки. Лидерами по итогам 2007 года стали Всеволожский район - 257 тыс. кв. м, Выборгский - 120 тыс. кв. м и Гатчинский - 90,3 тыс. кв. м. В этих районах малоэтажная застройка составляет половину объема.

“Успехи по вводу жилья впечатляют, но это дома, заложенные еще несколько лет обратно на участках, полученных целевым назначением, - комментирует заместитель директора Союза строительных компаний “Союзпетрострой” Евгений Каплан. - А что нас ждет дальше?” По словам Каплана, последние торги по инженерно подготовленным территориям состоялись полтора года назад, в сентябре 2006−го. В 2008 году, как и в 2007−м, они не запланированы. Задел по объектам, где еще не начато строительство, оценивается в 2 млн кв. м. Он будет израсходован уже в нынешнем году.

В течение 2007 года Комитетом по строительству подготовлено 66 лотов для проведения торгов по полному, короткому пакету и комплексному освоению. Всего в прошедшем году состоялись торги по 23 земельным участкам, из которых пять лотов общей площадью 767,5 га продано под комплексное освоение с планируемым объемом жилищного строительства и общественно-деловой застройки в 3,5 млн кв. м, единственный участок реализован под торговую функцию и один - под автозаправочную станцию. Другие 16 лотов предназначены под сооружение общегражданских объектов. Иными словами, инженерно подготовленных участков под жилищное возведение администрация не предлагает.

Определенные надежды связывались с комплексным освоением территорий, но такого рода проекты, полагает Каплан, заработают вслед за тем 2011 года, а возможно, еще позже. Прежние прогнозы специалистов были больше оптимистичны - речь шла о 2008−м, 2009−м, а осенью прошлого года - о 2010−м.

По мнению генерального директора ЗАО “Русская сказка” Александра Лешина, ввод возле 2,5 млн кв. м жилья обеспечили в том числе средние и малые компании, которые заканчивают строительство раньше начатых объектов. “А что будет посредством два года, будут ли вообще что-то строить?” - интересуется он. По данным Ассоциации риэлторов, в 2007 году объем застройки сократился - приблизился к показателям 2005−го, когда в продаже было 3,5−3,7 млн кв. м строящегося жилья вместо комфортных для рынка 4,5−6 млн.

Плоды укрупнения

Комплексное освоение начинается с планировки территории

Комплексное освоение больших по площади территорий покуда не сверх меры положительно сказывается на первичном рынке. Помимо сокращения строительных объемов освоение больших территорий влияет, например, на рост цен. По словам Евгения Каплана, ориентация на комплексное освоение приведет к территориальным диспропорциям в развитии города и быстрому росту цен на жилье в его обжитой части.

“Комплексное освоение - это в основном необжитые окраины без инженерной и социальной инфраструктуры, без транспортной связи со старым городом, без рабочих мест. Жить там неуютно, - полагает Каплан. - Жилье на окраинах будет продаваться преимущественно по демпинговым ценам. Инвесторы не получат ожидаемых доходов, тем более что на них повесят и магистральные инженерные сети, и социальную инфраструктуру. Окраины нужно развивать, но не такими темпами и вместе с тем с реконструкцией обжитой части города. Там есть еще полно свободных земельных участков”.

По словам Марка Лернера, на рынке все яснее просматривается укрупнение - выход на здешний рынок больших федеральных игроков, заявивших масштабные проекты по комплексному освоению территорий.

Результат - вытеснение с рынка мелких и средних застройщиков. “Средние застройщики, которые прежде вводили половину жилья, не имеют доступа к земельным участкам, - утверждает Евгений Каплан. - Администрация проводит работу по подготовке документации для торгов, но это не дает реальных результатов. На выходе нет ни одного лота, выставленного на торги. Средние застройщики уходят из Петербурга в Ленобласть и другие регионы или закрывают бизнес. При всем при том и крупным петербургским застройщикам становится все труднее. Комплексное освоение больших территорий им не по плечу. В этом месте доминируют иностранные и московские инвесторы”.

Вице-президент Союза строительных компаний “Союзпетрострой” Лев Каплан утверждает: с рынка вытесняются средние и малые компании-застройщики , вводящие по два-пять домов в год и до последнего времени составлявшие основу инвестиционно-строительного комплекса города. “Даже скромные попытки петербургских компаний вылезти на эти аукционы заканчиваются неудачей из-за монополизма крупных игроков и неправомерного требования готовить не только совершенный пакетик документов для строительства, но и план планировки и межевания всей прилегающей территории, - говорит Каплан. - Занятие усугубляется бурной экспансией крупнейших московских игроков, которые скупили многие сотни гектаров будущей застройки. В результате уходит сама основа рыночной экономики - конкуренция. И, как следствие, происходит неизбежная стагнация рынка, прямо предсказуемый рост цен, вероятность ценовых сговоров крупнейших игроков рынка и другие негативные последствия для экономики и горожан”. По словам Александра Лешина, “нет гарантии, что большущий бизнес, скупив большие участки земли, будет строить, а не перепродавать их частями”.

Члены “Союзпетростроя” подчеркивают: средние и мелкие компании зачастую воздвигают жилье дешевле, чем крупные, но не в ущерб качеству. “Да, разрешается трудиться на субподряде, когда генподряд и застройка монополизированы. Но это не приведет к удешевлению строительства и снижению цен, - утверждает генеральный босс компании “Эльф” Михаил Саленко. - Единственное вывод проблемы - это продажа инженерно подготовленных территорий небольшими лотами среднему и малому бизнесу. В текущее время эйфория больших денег увела работу правительства в другую сторону. Обычный и малый коммерциал надобно поддерживать, без поддержки правительства ему трудно”.

Вялый рост

В 2007 году цены росли, но медленными для Петербурга темпами. В течение многих лет средний прирост цен в сегменте строящегося жилья составлял 40%. Кипучий 2006 год и вялый 2007−й в каком-то смысле не возбраняется полагать исключениями.

По данным Ассоциации риэлторов, в течение 2007 года цены в элитном сегменте выросли на 46,5% в долларах и на 37% в рублях и в конце года пребывали в диапазоне 6473−10.561 бакс за 1 кв. м, в зависимости от элитарности объекта. Меньшие темпы роста показал сегмент жилья повышенной комфортности - 27,6% в долларах и 19,3% в рублях (в среднем 3622 доллара за 1 кв. м в декабре 2007 года). Массовое жилье подорожало еще меньше - на 20% в долларах и на 12,2% в рублях (в среднем 2552 доллара за 1 кв. м в декабре 2007 года). При этом темпы роста цен в сегменте жилья высокой ценовой категории свидетельствуют, что платежеспособный спрос превышает имеющееся предложение.

Наиболее деятельный рост цен наблюдался в последнем микрорайоне 2007 года. Появились и другие признаки перехода рынка к активной стадии, как подмечают в Ассоциации риэлторов, - растет спрос на однокомнатные квартиры и студии.

Рынок на новом старте

Петербургский первичный рынок все еще имеет немалый потенциал. Групповой объем перспективной застройки Петербурга и пригородов, по расчетам аналитиков Ассоциации, составляет приблизительно 34,7 млн кв. м. Однако раньше чем выстроить все эти миллионы, территорию необходимо подготовить. Все это займет довольно невпроворот времени.

Поскольку общественный вывод на рынок новых проектов станет ощутим не ранее 2009 года, в первом квартале 2008−го вероятен очередной значимый рост цен по причине дефицита. Застройщики уже ныне начинают приподнимать цены, реагируя на сезонное оживление покупателей и подливая масла в жар заявлениями о небывалом скачке цен в 2008 году. Все это может побудить реакцию снежного кома, полагают аналитики. Хотя маловероятно, что на рынке произойдет что-то подобное прошлому ценовому скачку. Скорее грядущий рост цен будет иметь в распоряжении неравномерный характер.

На состоявшемся в начале года общероссийском форуме “Строим Россию - бум на рынке недвижимости” участники дали оптимистические оценки перспектив роста рынка по причине высокого спроса, дефицита предложения и роста благосостояния населения. При этом все сошлись во мнении по поводу предстоящего роста цен. Основным фактором, полагают они, выступает огромный дисбаланс спроса и предложения и дефицит качественных объектов во всех сегментах. Президент Группы “Ташир” Самвел Карапетян также отметил, что темпы завершения новых объектов не поспевает за ростом благосостояния и что всамделишный бум на российском рынке недвижимости произойдет сквозь три-пять лет. Председатель совета директоров “СУИхолдинга” Азарий Лапидус указал на низкое проникновение ипотечного кредитования на российском рынке, которое понемногу будет содействовать росту цен в сегменте жилой недвижимости.

Также в 2008 году ожидается повышение спроса, что связано с нестабильностью валют и сменой власти в России. При этом сохранится текущая архитектура продаж. Спрос будет по-прежнему ориентирован на малогабаритное жилье эконом-класса. Кроме того, продолжится укрупнение рынка и уход мелких и средних застройщиков. Возможно, на рынке проявится еще одна тенденция - формирование нишевых компаний, специализирующихся на узкой группе ключевых компетенций, в частности девелопменте. По словам Марка Лернера, в настоящее пора на рынке присутствуют либо консультанты, либо универсальные компании. Операторы рынка, как правило, совмещают функции инвестора, девелопера, подрядчика. Специализированные компании на рынке почти не представлены.

Ассоциация риэлторов пророчит рынку недвижимости большое будущее. По мнению аналитиков, в сегодняшней ситуации, когда надобность в улучшении жилищных условий высока, а насыщение спроса произойдет еще не скоро, рынок недвижимости будет одной из самых динамично развивающихся сфер экономики. При этом стабильность рынка делает его наиболее перспективным инструментом сохранения капитала.

Санкт-Петербург