Здравая оценка
Банкиры признают: условия кредитования застройщиков ужесточились. Чтобы не посеять заемщиков, банкам необходимо разрабатывать альтернативные и менее рискованные программы финансирования их деятельности, считает генеральный шеф филиала Банка Сосьете Женераль Восток в Екатеринбурге Алексей Павин
Алексей Павин
- В сфере жилой недвижимости ужесточение проявилось в том, что банки требуют предварительный график продаж, подкрепленный реальными договорами с будущими собственниками. При этом строительные компании, работающие по схеме долевого финансирования, должны соблюдать определенные пропорции участия - собственного и дольщика.
Застройщику коммерческой недвижимости необходимо дать банку список арендаторов не менее чем на 70% площадей. Доля необходимого собственного участия выросла до 30% (в некоторых банках требуют 40 - 50%).
Новым обязательным условием со стороны банков к застройщикам становится привлечение последними уже зарекомендовавшего себя на рынке консультанта, тот, что разрабатывает концепцию проекта. На рынке происходит кроме того ужесточение требований к оценке объектов недвижимости и залогу. Если раньше коэффициент залогового покрытия был 130%, то сегодня - самое малое 150%.
Но самое главное трансформирование - это увеличение ставок. Более того такие гиганты рынка, как Mirax Group, утверждают, что им поступают предложения по финансированию по ставке 20 - 25% годовых, что находится за гранью рентабельности. Помимо того, в банках есть негласный кредитный лимит - 100 млн рублей (в Екатеринбурге это себестоимость строительства 50 двухкомнатных квартир. - Ред.).
Банки останавливают свой выбор действовать с крупными компаниями: у мелких высок риск превращения объекта в долгострой, что приведет к дефолту заемщика. Малым компаниям я бы советовал сражаться за тех инвесторов, у которых есть вероятность финансирования своей стройки, и выигрывать у них подряды на возведение объектов. Привлекать средства на собственное строительство, закупку техники малым предприятиям будет не по карману. Хотя банки идут навстречу данному сектору. Например, предлагают экспресс-кредит , чтобы схватить спецтехнику и строительное оборудование в лизинг: для его получения необходим упрощенный пакетик документов, минимальный аванс.