Квартиры и недвижимость

Золотой метр

 

Средняя стоимость жилья в Москве перевалила за $6 тыс. за квадратный метр. Хотя ещё десять лет вспять и $500 за метр были для многих непреодолимой преградой. Как строители и продавцы умудряются на таком маленьком квадрате “закопать” столь денег?


Расходы, которые закладываются в конечную цену квартиры, очевидны: покупка земли под строительство, оплата кредитов, без которых инвестор не может выстроить дом, само строительство, взятки чиновникам и, наконец, заметный навар продавца. Пройдемся по этой схеме поэтапно.

Купить землю

Покупка земли - первостепеннный и весьма затратный шаг. Во многих городах почва - дефицит. То есть местные власти и хотели бы продать, да нечего. Задача вышла более того на федеральный уровень: держава решило творить фонд содей­­ствия развитию жилищного строительства, в пользу которого будут отчуждаться федеральные земли, не использу­емые совершенно или используемые неэффективно. Но в то время как это только планы. А в действительности застройщик платит десятки, а иной раз и сотни миллионов долларов за право создать жилье на конкретном участке земли.

Это, по мнению экспертов, составляет в среднем 20-30% прямых расходов. Еще 10-15% уходит на подвод коммуникаций. В крупных городах, однако, есть свои нюансы. “Так, например, доля затрат на инженерные сети в большом массиве застройки может снижаться до 5%, но зато цена приобретения земли, например, в центре Москвы, напротив, увеличивает ее долю в прямых затратах до 50%”, - отмечает управляющий ЗАО “Мосстройреконструкция” Иван Романов. А все потому, что земля в Москве дорогая и ее мало. Это касается и многих других крупных городов.

То, что уже на первом этапе застройщик вкладывает в план столько денег, напрямую влияет на цену жилья. Занятие в том, что фирме, заплатившей, например, $50-100 млн за землю, невыгодно сооружать жилье экономкласса - вложения “отобьет” только дорогое жилье. В итоге недорогое у нас без малого не строится. В той же Москве, например, дома эконом-класса - это не больше 20% от всех новостроек. Возведение обычных “панелек” перекочевало в Подмосковье, где цены на землю покуда ниже.

Привлечение неприхотливых гастарбайтеров - один из способов сэкономить на строительстве

При этом сильно зачастую по условиям инвестиционного соглашения инвестор обязан передать городу какую-то доля квартир на халяву - это так называемая доля социального жилья. Квартиры не во что бы то ни стало выделяются аккурат в конкретном строящемся доме (особенно если он бизнес-класса) , но в любом случае “подарок” городу трети строящихся квартир означает, что их цена будет заложена в себестоимость оставшихся двух третей.

Не последнюю образ в первоначальных затратах на сооружение играют процентные выплаты по кредитам: еще недавно строительные кредиты давались под 20-25% годовых, но сейчас, когда наступил экономический кризис, их стоимость выросла самое малое на 5%.

Сходить к чиновнику

Масла в жар подливают и бюрократы. О неповоротливости чиновников недавно заговорил даже глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин. По его словам, падение темпов строительства как раз и вызвано “бумажной волокитой и переходом к новой правовой базе. Некогда чем застройщик получит дозволение на строительство, он проходит посредством массу согласований - с энергетиками, коммунальщиками, архитекторами… Пока объемы строительства были сравнительно невелики, бюрократическая организация худо-бедно справлялась со своими функциями. Но случился строительный бум - и инстанции практически захлебнулись в собственных бумагах”.

Но проблема согласований упирается не только и даже не столько в объем бумажек, сколь в жадность многочисленных “ответственных лиц”, богатеющих за счет покупателя. Просто говоря, в коррупцию.

Некоторые строй материалы за последние два года подорожали в четыре раза

“Девелоперу, чтобы вылезти на стройку потом приобретения участка, необходимо составить порядка трехсот подписей, каждая из которых требует глубокого знания, куда, как и с чем идти, чтобы обрести визу чиновника, - рассказывает Иван Романов. - Помимо того, нужно еще дождаться, чтобы чиновник принял документы и рассмотрел их. Вследствие этого многие люди тратят дополнительные финансовые ресурсы, для того чтобы нужные согласования проходили успешно”.

Так завуалированно участники рынка намекают на простую вещь: если знаешь, кому и сколько дать, стройку начнешь быстрее. На условиях анонимности руководители строительных компаний оценивают затраты на согласование проекта в чиновничьих кабинетах в 10-20% от его себестоимости!

Построить

Само строительство - не самая затратная количество всего процесса: максимум 60% себестоимости жилья. Как правило меньше, в особенности в крупных городах, где огромные денежки уже ушли на покупку земли и “согласования”. “В общем, при строи­тельно-монтажных работах 50% затрат приходится на материалы, 20% - на механизмы и оборудование, 10% - на заработную плату, 20% - на накладные расходы”, - считает глава аналитического центра корпорации “ИНКОМ” Дмитрий Таганов.

На зарплате строители стараются экономить - снижают издержки. Отседова толпы нелегалов-гастарбайтеров на наших стройках. Экономить же на стройматериалах получается с трудом: за последние 3 года цены на них выросли в среднем в 2 раза. “Опережающий увеличение цен на них наметился разом следом того, как начали скачкообразно вырастать цены на жилье. Причем первыми подняли цены подрядчики. Они поняли, что девелоперы стали получать больше, а услуги подрядчиков оказались в дефиците, - говорит Иван Романов. - В результате они стали взвинчивать цены и в отсутствие достаточного количества надежных подрядных компаний на практике властвовали на рынке. Вдогон за ними, с небольшим отставанием, взметать цены стали и производители строительных материалов. Их мотивация ещё сводилась к двум моментам: дефициту их продукции и банальной зависти к двум остальным участникам рынка, которые начали обогащаться. Таким образом, все включились в общую гонку за повышение рентабельности”.

Даже в Москве остается все меньше людей, готовых потратить $1,5-2 млн на скромную квартиру в доме бизнес-класса

Нежелание производителей сырья отказываться от сладкого пирога сверхприбыли что надо видно на примере рынка цемента. За последние 2 года цемент в России подорожал в 4 раза. В декабре 2007 года руководство даже вынуждено было аннулировать 20−процентную пошлину на его ввоз из-за рубежа. В результате на русский рынок пришли турецкие и белорусские производители, которые даже с учетом транспортных издержек продавали цемент дешевле, чем российские. Но вместо того чтобы снизить свои цены и, возможно, даже задавить импортеров демпингом (а финансовые возможности для этого у них были), российские производители вступили в сговор, объединившись по принципу нефтяной ОПЕК и переняв ее тактику, которая определяется так: “Хочешь повысить цену - сокращай производство”, и с начала года снизили фабрика цемента на 5%, надеясь, что дефицит на этом рынке удержит высокие цены, и в то же время обратились в правительство, чтобы оно опять ввело таможенную пошлину. При всем при том ничего этого не произошло: правительство на уговоры не поддалось, а турки и белорусы увеличили поставки. В итоге только в августе цена на цемент снизилась на 2,5%. Но другие стройматериалы продолжают дорожать.

Продать

И все-таки многие эксперты признают, что основная причина увеличения цен на жилье - это не производственные затраты. “В Подмосковье себестоимость жилья составляет в эти дни порядка 40% от его окончательной цены, - говорит Дмитрий Таганов. - В Москве разницу между себестоимостью и ценой дать оценку сложнее, но в некоторых проектах она может быть и пятикратной”.

Почему так происходит? Недвижимость давнехонько стала эффективным инструментом в руках инвесторов. С развитием экономики и ростом нефтяных сверхдоходов в России появилась большая масса денег, которую необходимо было как самое меньшее сохранить, а как максимум - приумножить. Все последние годы инвестиции в недвижимость были одним из основных способов вложения денег. Они приносили барыш существенно больший, чем банковские депозиты и даже вложения в паевые инвестфонды. Обитатели многих домов бизнес-класса говорят, что, притом что жилище выкуплен “под ноль”, обжитых квартир в нем не больше половины. Нередко квартиры приобретались для того, чтобы опосля сдавать их в аренду. Такие покупатели также были готовы уплачивать за жилье большие деньги.

Именно спекулятивный момент сыграл основную роль в игре на повышение. Рослый спрос, в том числе и на элитный сектор, потянул за собой вверх цены на недвижимость всех категорий. Никто не хотел оставаться обделенным. Присматривая товарищ за другом, все игроки рынка занялись “снятием сливок”.

Чего ждать?

Согласно экономической теории, вдогонку за периодом “снятия сливок” следует коррекция спроса и предложения, которая в конечном счете должна привести к установлению цены, устраивающей большинство продавцов и покупателей.

Предложение стало корректироваться еще весной, когда банковская система начала отказывать некоторым строительным компаниям в выдаче новых кредитов. Средняя процентная ставка поднялась на 3-5%. В сентябре на фоне мирового финансового кризиса обстановка усугубилась. У крупнейших девелоперов долговые обязательства нынче приближаются к $1 млрд. Новые кредиты им уже не выдаются. Крупные строительные компании одна за иной начинают замораживать как проекты на стадии разработки, так и стройки, находящиеся в самом разгаре.

Уже с начала года наблюдается повсеместное сокращение предложения. Впервой с послекризисного 1999 года объемы строительства жилья в той же Москве не растут, а падают. Причем падают серьезно. За первое полугодие 2008 года в столице темпы ввода нового жилья снизились на 50,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Снижаются темпы роста и по стране: в первом полугодии прошлого года они составляли 30%, в нынешнем - 2,9%.

Однако сокращение предложения не привело к резкому росту цен. То есть перестало трудиться простое рыночное правило “предложение меньше - цены выше”. Разъяснение многие аналитики находят простое: при нынешних ценах платежеспособный спрос не может быть бесконечным. Эксперты из аналитического центра “Индикаторы рынка недвижимости” подсчитали, что обычный клиент квартиры в доме бизнес-класса в Москве (а такого жилья в городе строится 50-60%) должен потратить порядка $2 млн - это цена самой квартиры, машино-места в подземном гараже (оно обойдется грубо в $100 тыс.) и ремонта (квартиры продаются без отделки). При всем богатстве российской элиты и среднего класса цифра миллионеров, которые еще не купили квартиры, должно когда-то уменьшиться.

В конце августа Владимир Ресин заявил предположение, что “сегодня наступил момент, когда цены на недвижимость могут сходить вниз”. Хотя многие эксперты рынка недвижимости полагают, что цены еще не достигли своего потолка (см. комментарий аналитиков агентства “МИАН” на стр. 99). Другое дело, что они вряд ли будут расти быстрее инфляции. За последнюю неделю цены выросли всего на 0,1%. Такие же показатели роста были отмечены и в течение нескольких предыдущих недель, хотя еще вовсе недавно квартиры еженедельно дорожали на 0,5-1%. Это значит, что уменьшился спрос - главным образом за счет людей, которые рассматривали покупку дополнительной квартиры как долгосрочную инвестицию. Чтобы реализовать квартиры, продавцам придется или сокращать себестоимость жилья, что вряд ли возможно, или уменьшать свои комиссионные.

Фото: PHOTOXPRESS; PHOTOXPRESS; ИТАР-ТАСС ; архив пресс-службы